鉅亨網新聞中心(來源：和訊網)2014-11-1109:46
評論人謝逸楓撰文指出，第四季度已經出現住宅成交量的底部，2015年將出現房價的底部。量在價先，成交量先企穩，價格后企穩。這輪房地產調整，仍將是短周期性質的調整，量縮明顯，價跌不深。當前國內的宏觀經濟偏平穩，而貨幣政策偏松，樓市調控趨於放松，資金面是中性略偏松，而庫存比較高，但是在未來3個月到2015年上半年，住宅商品房的庫存和去化周期會見頂。所以一線城市市場已經見底了，第四季度樓市的量會增，價格慢慢企穩之后往上漲。而就全國樓市總體看，2015年上半年會見到一個底部。這篇文章具有一定參考意義。
當前推進中國樓市發展的“四大”核心驅動力，分別是經濟（宏觀經濟環境、增長率）、政策（貨幣、財政、稅收、行政、調控、土地、金融、法律）、資金（房企到位資金與銀行行貸及m2、融資成本）、庫存（供需）。一是從宏觀經濟層面看，經濟增長位於7.5%以下、增長的內生力不足、增速放緩，處於低位徘徊狀態，對樓市影響偏中性，部分區域具有負影響的作用。二是從政策層面看，中央貨幣與財政的政策繼續趨松，地方房貸與限購及稅費的房地產“救市”持續升級，政策面暖風漸吹。三是從資金層面上看，銀行信貸中性趨松，但融資貸款利息與地價等開發成本上漲快速，房企資金面壓力較大。四是從住宅商品房庫存看，庫存壓力較大，去化周期較長，供需關係趨於寬鬆。記同行紅旭一作品講過樓市短周期，什么叫短周期？宏觀經濟是有周期的，樓市是跟著宏觀經濟走的，所以樓市也有周期性波動。比如說在美國，建筑周期一般是18年左右，房地產周期是10年到12年，但是在中國，我們住房市場時間非常短，98年之后才真正取消了福利分房，才走入了市場化的大路。所以我們談中國長周期談不上，因為我們市場化程度太短了，但是我們可以看看過去十年。
過去十年中國樓市走了三個短周期，首先是全國70個城市房屋價格的同比增幅看，2004、2005年中國70城市的房價快速上漲，2006年還在漲，但是在比較扁平的底部走，到2008年底的時候出現了同比負增長，2009年樓市快速回暖，在2012年上半年又到底部，同樣又是負增長。上一個短周期底部是2011年和2012年，環比增幅先變化，同比增幅后變化。基本上是2011年四季度到2012年上半年，是上一輪樓市短周期調整的階段。2012年下半年到2013年，樓市往上走，頂點是2013年3月份。國五條細則是2013年3月1日公布的，2013年3月份房價環比見頂。在2013年12月份同比增幅見頂。目前是按季度在回落，到了9月底基本上接近零了。到了四季度毫無疑問，房價同比增幅會再次出現同比下跌，所以目前進入到了本輪房地產短周期，是第四個短周期，也就是房價見頂回落。
當前中國樓市進行短周期的調整與波動，經過23個月上漲后，自今年5月70城房價環比首次下跌，稱為短周期的房價轉折點與拐點，到9月70城房價環比幾乎全面停漲，已經連續下跌了5個月。一是從環比跌幅來看，9月份的跌幅是1%，8月份是1.2%，說明9月依然在跌，跌幅相比8月略有受窄，反映出市場還在降溫，但降溫加速放緩指入有趨穩的態勢。二是同比來看，9月份房價首次由漲轉跌，經歷了大概2年左右上漲后，增幅由漲變跌，比去年9月同期出現1.2%的下跌。9月70城房價的首次同比下跌和環比持續收窄，釋放出中國樓市最困難、最危險時刻已過，房價正逐步筑底，2015年見底有望。住房城鄉建設部副部長齊驥2014年11月2日說，近期的房地產市場政策主要是借市場調整的視窗期，把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除，不太贊成把去除行政化的政策叫做“救市”。針對未來樓價的走勢，他預計11月份之后，房價同比仍下降，但降幅會縮小。
關於房地產市場的走勢，住房城鄉建設部副部長齊驥2014年11月2日說，由於去年同期為市場高點，預計11月份之后，房價同比仍然會下降，但降幅會縮小。他認為，目前的房地產市場正處於市場本身的調整中。未來，在中國的城鎮化過程中，商品房住宅市場應該還有一段發展時期。“畢竟，與發達國家相比，我們的住房還不是那么寬裕，老百姓的住房條件還有待改善。”齊驥說。如住建部政策研究中心主任秦虹認為，房地產業的發展經過了十幾年黃金時期的高速增長，形勢發生了很大的變化，房地產行業高速增長的時期已經過去了，告別了基數低、增速快的時期，進入到了基數大、增速低的時期。過去市場以絕對的新房交易為主，未來將變成新房和二手房市場同步發展。這對房地產投資意味著即使我們的需求仍然很大，甚至需求有增長，但是對新房的需求有所降低。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀今年9月份房價數據。一、房價環比繼續下降，但降幅有所收窄。9月份70個大中城市中，除廈門新建商品住宅價格環比持平外，其余城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降。雖然房價環比下降，但降幅相比8月份有所收窄。據測算，70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合平均降幅比8月份收窄0.2個百分點。其中，最大降幅為1.9%，比8月份縮小0.2個百分點；降幅高於1%的城市有29個，比8月份減少14個；降幅比上月收窄的城市有44個，比8月份增加23個。二、大部分城市房價同比出現下降。9月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比下降的城市個數分別為58個和52個，分別比8月份增加了39個和20個；上漲的城市個數分別為10個和17個，分別比8月份減少了38個和20個。新建商品住宅價格同比上漲的城市中，除廈門上漲4.9%，其余城市漲幅均在2%以內；同比下降的城市中，最大降幅為7.9%，比上月擴大2.3個百分點。
9月份70個大中城市新建住宅和新建商品住宅銷售套數比8月份均增長8%左右，銷售回升對房價的影響還需進一步觀察。如同行紅旭所講，按照房地產周期看，過去短周期大概持續3年左右，經歷一次上行和下行周期。譬如上一次下行周期是2011年，一直下行到2012年初。而上行周期是2012年和2013年，2013年是一個房價的頂峰即頂點。之后就進入下一個下行周期是2014年，2014年房價開始進入到下行頻道，5月份房價由環比由漲變跌作為一個關鍵節點，到9月環比幾乎全面停漲，同比首次下跌，標志著市場已經入冬。預計到2015年房價可能由環比下跌轉為上漲，市場有可能會進入到另一輪短周期的上行周期，目前還是處於下行周期當中。2015年中國樓市見底反彈，已是大方向。
第四季度已經出現住宅成交量的底部，2015年將出現房價的底部。量在價先，成交量先企穩，價格后企穩。這輪房地產調整，仍將是短周期性質的調整，量縮明顯，價跌不深。當前國內的宏觀經濟偏平穩，而貨幣政策偏松，樓市調控趨於放松，資金面是中性略偏松，而庫存比較高，但是在未來3個月到2015年上半年，住宅商品房的庫存和去化周期會見頂。所以一線城市市場已經見底了，第四季度樓市的量會增，價格慢慢企穩之后往上漲。而就全國樓市總體看，2015年上半年會見到一個底部。由於2008年、2011年的市場調整期比較，2014年的調整期會長些，主要是中國經濟轉型，中國經濟由高增長轉為中高增長，中國樓市基數、增速轉入基數大、增速低。因此，短周期疊加了部分長周期的因素，這個長周期不僅是房地產長周期的變化，而且還有外部經濟，包括行業轉型和貨幣政策的變化。所以這次短周期的底部盤整的時間可能比上兩次要長，而且底部結束之后，往上走的時候也會磨磨蹭蹭，增幅和高度要比上次要稍微低一點。
長周期的變化影響了目前這樣一個短周期見頂的形成，外部因素就是中國應該由高增長轉為中高增長，告別了10%的增幅。另一個就是中國的經濟在轉型，很重要的一點就是中國房地產也要轉型，告別過去盲目粗放式的發展，增長的速度要進一步降低。從行業內部看，主要是庫存量的變化，庫存反映了供和求博弈的結果。目前來看，全國庫存2011年快速往上走，目前去化周期回到了2003年的水平，大城市目前庫存量還是往上走，去化周期還沒有見頂。所以外部的經濟轉型和中國樓市庫存量的增加是制約下一次樓市短周期調整的時間，包括幅度的一個主要的變量。人口是影響樓市很關鍵的因素，中國紅利接近頂峰，可能已經開始走下坡路了。不過，對於房地產而言，一個最核心的指標是購房適齡人口，也就是人口當中25歲到49歲這樣一個比例。
全國來看，因為中國的城鎮化水平偏低，房地產開發活動主要在城鎮地區在開展，城鎮地區這樣一個購房適齡人口可能要延續到2025年前后才會見頂，所以對城鎮地區房地產需求並不太悲觀。限貸放松之后，到最近兩三個禮拜商業銀行開始出細則落實，目前來看10月份的量還是不錯的。10月份主要城市的銷量相比9月份應該有百分之十幾的環比正增長，但是商業銀行落實的並不是特別給力，很多地區的首套房貸利率是基準，部分還要上浮，不僅是離<7折非常遙遠，甚至離8、9折都遙遠。這樣的話，我認為商業銀行落實的程度不夠大，可能會制約接下去需求釋放。所以我認為11、12月的量還要觀察一下，不宜過度樂觀。未來的政策分三步走，第一步限購放松，第二步是限貸放松，第三步是稅收可能會有一些調整，稅負有所下降，主要是集中在二手房交易環節，比如營業稅。
如同行紅旭所講，2003年以來房地產調控思路的重大轉變，2003年以“121號文”啟動調控，2004年調控大幅升級，2005-2006年更是頻頻推出“國八條”“國六條”等綜合性調控措施，2007年只有一個重要的“二套房貸新政”，2008年前緊后松，四季度開始救市，2009年12月重新緊縮政策，2010年4月推出史上最嚴厲的“國十條”，2011年1月再出“新國八條”。2013年2月出臺“國五條”。2013年2月的“國五條”及其3月的細則，並沒有被地方政府嚴格執行，尤其是二手房轉售“按20%征個人所得稅”這條最重磅的政策。而中央也並沒嚴格要求各地落實國五條細則。2013年11月份召開的十八屆三中全會，首次提出“市場在資源設定中起決定性作用”，這標志著經濟調控方針發生重要轉變，房地產調控亦如此。
進入2014年國家相關檔案中不再提及“房價”，尤其是2014年3月全國兩會的政府工作報告中，自2005年以來首次沒提房價，意味著以房價為調控目標政策取向發生重大變化。政府工作報告提出：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。做好房地產稅立法。”同時提出“以全體人民住有所居為目標，加大保障性安居工程建設力度，2014年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上。提高大城市保障房比例。推進公租房和廉租房並軌運行。創新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩定、成本適當的資金支援。”
種種跡象表明，新一屆政府對於房地產調控的方針正在發生方向性變化，由以調控房價為主要目標、以限購、限價、限貸等行政干預為主要手段，轉變成淡化房價目標，更多使用信貸、房產稅、貨幣等經濟、稅收、財政、金融、土地手段，同時將重點放在加強住房保障和棚改等直接“惠民生”的領域。比如棚改的戲份正在加大。今年國開行成立了住宅金融事業部，國家豪爽的定向支援1萬億，專門為棚改提供資金。另外，新上任的住建部長，重要背景之一是在遼寧執政期間在棚改方面政績卓著。推進棚改有兩大好處：一、改善民生，加強住房保障，同時相較廉租房和公租房，政府投資規模小、資金回籠快（房屋用於出售）。二、拉動房地產投資，對沖商品房投資下滑對宏觀經濟和相關行業的負面影響。
其次，房地產市場降溫之后，限購基本完成歷史使命。2010年4月的“國十條”中，首次提出了限購令，其后僅北京執行；9月29日調控升級后，更多城市加入限購陣營；2011年1月的“新國八條”后，限購城市數量進一步增多。在那個時段，我國房價漲勢很猛，尤其是鄂爾多斯(600295，股吧)和溫州的投資投機性需求爆發，房價狂飆。自2003年之后，在中央嘗試了諸多調控手段，仍難以較好的抑制房價的前提下，不得已動用了在國際上非常罕見的限購措施。其實，2011年下半年全國市場步入降溫之時，限購差異化的退出，原本部分城市的限購政策明確截止時間是2011年底，但受制於當時執政者與相關部門的思維慣性，致使限購令成了易出難退的“貞節牌坊”。這一慣性，在新一屆政府及新一輪樓市降溫——這雙重條件下，終於被打破。2013年，全國樓市繁榮，當然只是結構性繁榮，一線城市和部分二線城市房價漲幅較大，而多數中小城市只是略有起色。
2014年形勢急轉直下，以春節過后杭州樓市降價為標志，全國很多城市陸續傳來降價促銷的訊息，其中少數售樓處因為項目降價二成左右而被老業主圍攻。全國70城房價指數，環比增幅5月出現下行拐點，6月環比跌幅擴大。全國一二線城市的商品住宅成交面積萎縮幅度更大，前7個月平均下跌三成左右。而且，這次房地產降溫的形態，相比2006年、2008年和2011年這三輪樓市降溫，存在不同之處。其一，並無嚴厲調控政策，2013年出臺的國五條並不嚴厲，且地方政府沒有嚴格落實。其二，經濟並無快速下滑，2008年在國際金融危機的沖擊下，國內經濟增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出現明顯回落，而今年上半gdp增幅為7.4%，雖略有下滑，但自2012年中國經濟已開始低位盤整了，談不上急跌。其三，住宅庫存壓力持續增長，雖然一線城市和部分二線城市的住宅庫存過去兩年有所減少，但全國600多個城中的大部分，自2011年就一直增長，這在之前是沒出現過的。也即，住宅供應階段性過剩，開始成為一個整體性的問題，本輪去庫存周期也將會拉得比較長。
一方面是中央調控態度轉變，另一方面地方樓市成交低迷、庫存壓力山大，因此只能出現一種情況：地方紛紛救市。又可分為三種類型:一是初始放松階段，主要從今年4月開始，幾個城市出臺零散的單項放松政策，比如4月無錫降低購房入戶門檻，南寧成為首個公開放松限購城市：北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房；5月蕪湖、宣城等地放松公積金貸款，海口降低購房入戶門檻。二是放開限購階段。6月呼和浩特市，成為第一個公開出臺檔案全面取消限購的城市，這是個標志性事件，也可以說是打響了攻克限購堡壘的第一炮，在其示范效應之下，濟南、海口、武漢等諸多城市一個接一個的取消或大幅放松限購。三是出臺一攬子措施階段。
早在今年5月，安徽省銅陵市即出臺《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》，提出一攬子穩定樓市的措施。6月，呼和浩特市出臺《關於切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》。8月，福建省住房和城鄉建設廳網站正式公布了《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，被稱為“閩八條”，這是第一個省級政府赤裸裸的出臺救市檔案，而且力度很大，不僅取消限購、降低普通商品住房標準，而且在由央行和銀監會主管的房貸方面也“指手劃腳”：在全省范圍內購房辦理貸款手續時，無需提供一定年限納稅證明或社會保險繳納證明。購房人住房套數認定不包括其自建房、房改房、繼承房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。房屋登記機構出具的查詢證明只載明購房人擁有一手住房的套數情況。家庭購買首改房按首套房認定。購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定。其后，湖南省出臺救市措施“湘五條”。