經濟日報｜2026.09.21 18:11
老戲院沒落，淪都更大本營；據實價揭露，近五年台北市有五家老戲院啟動更新計畫，更新價值超過215億元，光是西門電影街就有日新戲院、西門in89戲院、台北戲院等三家被建商接手，僅剩樂聲苦撐；但更新後老戲院是華麗轉重新開張，還是不再存在、以新面貌登場？
影城容積率高 提升業主、開發商重建意願
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，年輕世代現在還是會去西門町逛街，但較有消費能力的中生代若想要看電影等消費，就會往幾家知名的影城，一來硬體設備新穎，二來百貨公司或周邊商圈都提供更好的消費環境，因此時過境遷後，這些老舊電影院因客戶逐漸流失，就成為建商獲取土地開發案源的標的。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北市西門町自日治時期起，就形成「電影街」，老戲院商圈密度本來就比其他商圈高，可以轉化為開發案源的數量自然就比較多；此外，由於西門町的老戲院大都坐落於商業區，容積率較高，且重建後不只做住宅使用，也可規劃為飯店、商場、影城、餐飲、辦公及服務式住宅等多元產品，更新重建的開發效益較大，讓業主或開發商願意投資參與重建。
據北市府、實價資料顯示，近五年台北市就有五家老戲院更新重建，五家老戲院更新後價值超過215億元，其中西門町電影街囊括三家，包括2003年松陽機構就取得產權、2021年七月拆除重建的日新戲院，以及今年五月各完成交易和整合的西門in89豪華影城、台北戲院，僅剩樂聲戲院還在，西門電影街成為都更街。
其中更新價值最高的，則是松陽機構所有的日新戲院、西門in89豪華影城，前者更新後為複合式商業大樓，據高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源估算，該案價值挑戰80億元，後者市場推估朝複合式商業開發大樓發展潛力大，可與日新飯店形成影城、商業及旅館等互補業態，更新價值也逾50億元，兩案合計開發價值超過130億元。
陳碧源分析，西門町是台北市早期發展重心，具備地段、交通及商業機能優勢，包括日新戲院、西門in89豪華影城，以及台北戲院，均屬於高容積率的第四種商業區，儘管道路寬度僅12.73公尺，基準容積率636.50%，但加上容積獎勵就容易超過800%，加上部分建築免計容積後，可以使得一坪土地可蓋10坪建坪，開發價值效益大，吸引開發商投入更新或危老重建。
五大老戲院重建案 僅2家保留電影院
目前五大老戲院重建案中，僅陽明戲院、日新戲院在更新後依舊保留電影院；其中陽明戲院改建後，為地上8層、地下2層之綜合商場，規劃1~2樓為零售業商場、3樓餐飲業，而4~8樓為戲院，並延續陽明戲院名稱；日新戲院則朝規畫複合式商業大樓，1樓為大型旗艦店面、2~7樓為影城、8~23樓則做為飯店。
西門in89豪華影城目前都更尚未核定，惟該案業主與日新飯店同屬松陽機構所有，市場推估朝複合式商業開發大樓發展潛力大，可與日新飯店形成影城、商業及旅館等互補業態。
至於位於公館的東南亞戲院，則規劃地上12層、地下3層之店住辦三種業態的混合大樓，全案目前都更權利變換送審中；至於全坤建設整合完成的台北飯店，確定開發為地上15樓、地下四樓之住宅大樓，陳碧源初估，該案更新後價值約有38億元左右實力。