年關將近，上班族可望有筆年終獎金進帳，此時正是與銀行打交道談房貸的絕佳時機。但在銀行緊縮放款的政策下，一般受薪階級若平時沒跟銀行建立良好關係，加上購屋產品的屬性較特殊，如小套房、夾層屋、工業住宅、屋齡20年以上房屋等，通常不易核貸到7成以上，連帶增加購屋難度。
此時，建議可合併年終獎金，並搭配現行成家方案，或是銀行的貸款方案，讓自己有機會晉升有殼族！
青年成家貸款額度提高享優惠
政府今年將青年安心成家貸款，每戶最高貸款額度從500萬提高至800萬元，除提升年輕族群購屋意願，也使申請戶數及金額穩定成長，五大銀行10月新承作房貸中，就有120億元為首購族低利的「青年安心成家方案」，佔整體比重34.5%。
申請青年安心成家貸款，年率為1.44%；第3年起因加碼0.645%機動計息，年率為1.74%，每戶最高可貸800萬元，貸款期限最長30年，但須購買房屋半年後開始才能申貸，且借款人在20歲以上，本人與其配偶及未成年子女均無自住宅者才能申請。
以過去曾遇過的案例來說明，一位在內湖擔任科技工程師的Jason，在分析自身能力後，將工作多年的積蓄加上爸媽贊助，統籌自備款約有200萬，同時申請青年安心成家貸款，以房價950萬元扣除自備款，Jason貸8成30年期，每月僅需還貸2.2萬元，負擔跟租屋相差不多。
長期來往民營銀行易爭取低利優惠
此外，也可選擇至民營銀行申請自住貸款，目前最高可達房屋鑑價的8.5成，也不用等到購屋半年後才能申貸，只要找平常往來密切的民營銀行或薪轉銀行申貸，更有可能爭取到更低的利率。
但是，許多人或許不清楚，在跟銀行申請貸款時，有些眉角可以幫大家爭取到最大優惠，以下幾點提供大家參考。
第1點：產品特色強
申請貸款時，貸款人可以注意手中的產品是否擁有以下幾點特色，若是符合這些住宅條件，一般可取得較高的貸款成數。
1.轉手性強，如公園住宅、學區住宅等。
2.地點佳，如精華路段旁。
3.抗跌性強的住宅產品，如蛋黃區。
第2點：貸款人決定額度及利率
貸款人條件方面，借款人須證明自己還債能力佳，例如薪資單、扣繳憑單，信用良好，如各方繳款正常，名下無負債或是具長期還債能力的職業，如公教人員、律師及前五百大企業等，較易取得較高的貸款成數。相對地，若職業較無保障，像自由業者欠缺財力證明，貸款時會較居於弱勢。
第3點：提供保人、品可提高貸款額度
其次還有些方法可提高貸款額度，例如提供擔保人，若提供2人或2人以上保人，或其名下有不動產或其他資產，通常可爭取較佳貸款額度，提高擔保設定。
第4點：提高貸款利率 縮短攤還年限
自願提高房貸利率以增加額度，或縮短房貸攤還年限，以降低銀行逾放風險等，皆有助於增加額度核准的可能性。
第5點：搭配其他信貸 另類增加額度
一般來說，現在銀行的貸款方式越發多元化，所以在申請房貸時，也不必只侷限1種，像是搭配其他信用貸款，如小額信貸，也是一種增加貸款額度的方法之一。以目前銀行來說，通常會以借款人的經常性收入衡量還款能力，這類信貸利率約8.5~13.5%，貸款年限5年內，貸款金額約在1百萬元以內。
第6點：房仲業申貸 降低授信風險
此外，也可考慮透過大型房仲業者申貸。由於房仲業案量大且案源穩定，加上在產權審查及屋況調查的嚴謹程度，相對降低銀行授信風險，銀行多會提供較佳的利率及較高的額度。
第7點：集中1家銀行做交易財務
最重要的一點，貸款人最好平時就跟銀行保持良好的關係，盡量集中財務往來於同一家銀行，且持卡信用狀況良好，不拖欠延遲繳費，這樣在申貸時，不但銀行調查便利，更會因為風險較低，而願意給予更優惠的內容，也是降低貸款門檻的不二法門。
搭配小坪數產品 低價入手
晉升有殼族，先求有再求好！不畏景氣寒冬，最近仍有建商強打廣告，大推新北市小坪數規劃、低總價產品不但符合市場需求，還以「自備90萬、租金變房貸」與「有薪就有家」等吸睛廣告詞售屋，強調自備90萬元起含裝潢、車位、冷氣，簽約再送10萬元家電，在一片低迷中開出紅盤讓人印象深刻，想要年底成為有殼族，不再是夢想。