【文/住展雜誌】數十年來，有人眼睜睜看房價上漲毫無動作，有人搶得先機進場布局，但無論是哪一個世代，已經買房或還沒買房的人，心中都有著一個同樣的問題，房價那麼高，還能再追嗎？……
買房子對大多數人來說，可能是一輩子最大的支出，所以許多人買房時戰戰兢兢，就怕「買貴了」，其實是情有可原。畢竟買房買在高點，若房價一旦跌下來，房價損失動輒上百、乃至於上千萬，這正是購屋者所無法承受的。
「怕買貴」、「怕買在房價高點」，是絕大部份購屋者心中的最大障礙；但更殘酷的卻不是買貴，而是「嫌貴不敢買，房價卻一路漲上去」。結果越漲就越不敢買，越不敢買就永遠都買不到房子。
於是，「何時適合買房？」就成為房市中亙古不變的課題。
租房變買房高價買仍賺
在討論這個課題之前，我們採訪到兩個截然不同的市井小民購屋案例。而他們的故事，也是時下所有購屋族的縮影，或許您的經歷與他們都有幾分相似。
案例一：出身於雲林的阿家，高中畢業後負笈北上讀大學。在大學期間，阿家在學校外租了一間雅房，坪數只約四坪大，月租金要四千元。阿家說：「那時房東把一層樓隔了八間雅房，每個房間空間很小，放張床、書桌、衣櫃之後，空間已所剩無幾。」
除了居住空間狹小讓人難以忍受之外，讀財金科系的阿家發現房東獲利十分可觀。阿家接著說：「我租的房子是老透天，位在淡水某個山坡上，每層樓約四十坪，民國九十年時一層樓行情大約四百萬；房東把每層切割成八間雅房，每年租金可以收到三八點四萬，租金報酬率高達百分之九點六，根本是『暴利』」。
阿家那時想著，他每天利用空檔打工，累得要死要活賺不到多少生活費，但房東光是收租金就都比他辛苦打工賺得多。因此阿家心中暗自決定，他出社會後要拚一間自己的房子，不想再住在擁擠的小雅房、和別人共用衛浴；若有餘裕，就要買第二間房子來出租，每月穩當收房租。
出社會工作兩年後，阿家與女朋友小娟有了結婚的打算，兩個人便四處看房子。然而，民國九十六年台北市房價已經不便宜，阿家和小娟只好買到汐止去，因為那時汐止一坪只有十初頭萬。
至於阿家的「包租公夢呢」？阿家大呼說：「哪敢想啊！現在以他和小娟的收入，根本買不起第二間房。但幸好我們當時有到汐止買房子，現在一坪也漲到近三十萬了，資產也算殷實了，當初覺得我們買貴的朋友，現在反而羡慕我們。」
危機急拋售無奈買不回
案例二：五年級生的羅哥，則是個土生土長的台北人，與家人一直住在大安區。民國八十年為了成家，羅哥自己在大安區買了一間公寓；民國九十二年間SARS爆發，疫情看似難以收拾，羅哥驚覺事態不妙，便急著把公寓低價賣掉。
羅哥說：「我起先開的價錢已經比區域行情低了，但因當時大家怕染上SARS，根本沒幾個人敢來看房子，我怕賣不掉，只好把價錢再往下砍一成，最後好不容易賣掉，我還送了一盒禮盒給買方。雖然我的價格一降再降，但還是賺了不少，畢竟我買的時候實在太便宜。
羅哥當時想著，「反正有賺就先賣掉，大不了等過些時候局勢穩了再買一間。」沒想到，SARS危機解除後，房價就一路上漲，羅哥這一等就等了十幾年，直到現在都還在租房子。
問起羅哥現在後不後悔？羅哥苦笑說：「千金難買早知道，萬般無奈想不到啦！我賣掉房子後，隔年開始物色新房子，但價格不跌反漲，我嫌貴買不下手，結果房價咻得一聲飛上天不等人。於是我把錢拿去玩股票，結果股票賠一屁股、房子又沒著落，到現在已經完全買不起房子，從有屋族變無殼一族，你說該不該在我臉上寫一個『慘』字？」
房價人人嫌越嫌卻越漲
個性詼諧的羅哥自封「地獄倒楣鬼」，但其實與羅哥有同樣遭遇的人並不在少數。耕耘大台北房市三十幾年的富紘廣告總經理陳柱正表示，他從民國七十初年在台北市賣房子賣到現在，從一坪八、九萬賣到一坪破百萬，每年都有人嫌貴，但房價卻一漲不回頭。
陳柱正認為，在大台北持有房地產，只要放長線幾乎沒人賠錢，因為土地不會再生，量就是那麼多，加上通膨作遂，價格自然會持續走揚。關鍵在於，「擁有房產的人能不能忍住不賣」；倘若忍不住賣掉，那不僅賺不到長波段，以後就再也買不回來了。
確實，如果像羅哥那樣，把大安區房子賣掉，想等低價時再承接，結果就會落得一場空。難道，台灣房價真的是不斷往上漲嗎？未來房價真的沒有低接的機會嗎？
近五十年房市 專家說分明
不動產估價師公會創會理事長、著有「房市激盪五十年」一書的卓輝華指出，台灣近五十年來房價確實一路往上漲；他把近五十年房市分為幾期，每一期房價的漲跌都有個別時空背景因素，購屋者可以參考過去房市發展脈絡，來推估未來房市的走勢。
卓輝華分析，一九六○年至一九八○年間是台灣房市的「菁華期」，這段時間盛逢戰後嬰兒潮的購屋需求，加上政府興辦大量公共建設，促使全國經濟起飛，所以住宅需求相當龐大，房市如日中天。
若再細分，六○年代算是「初創期」，台灣房價出現第一波拉抬。此期間有為數眾多的建商湧現，如國泰建設、聯邦建設，還有名震一時的華美建設、台北房屋等，建開公會也順勢在民國五十八年成立。七○年代則是「快速成長期」，因此年代發生兩次能源危機，通膨問題嚴重，房價跟隨通膨出現兩波漲勢。
卓輝華進一步指出，八○年代則是「台灣錢淹腳目」時期，此時經濟成長率高，加上政府陸續宣布解嚴、並解除外匯管制，民間產業一片欣欣向榮。大家有了錢，不是炒股票就是買房子，所以房市出現第一波投資與換屋需求，房價因此拉出第四波漲勢。
但九○年代之後，房市卻轉為消沉，從一九九四至二○○三年間，是房市「失落的十年」，資產價值連年下跌，法拍屋排山倒海殺出來卻乏人承接。這波房價下殺的起因，是本土型金融風暴和亞洲金融風暴，前後多達五十六家民營金融機構遭到政府接管，衝擊建商營運。當時建商倒的倒，不倒的股價也淪於「雞蛋水餃股」。
二○○三年SARS來襲，法拍屋數量飆到三○點六萬件（二○一四年僅約十四萬件），但該年度也是房市的轉捩點，此後房價就一路扶搖直上，至今仍在相對高點。
政府打房日房價上漲時？
卓輝華強調，從歷史經驗中可以得知，經濟與政府政策是牽引房市最重要的因子；倘若未來經濟環境不變，那麼政府端出什麼房市政策就顯得至關重要。而據他觀察，政府干預房市是有彈性的，其操作模式往往是「房價漲就打，不漲就鬆手」，除非房價跌下來，否則政策壓力不會消失。
誠如上述，是否可以解釋為「政府打房就代表房價還會漲？」對此卓輝華保守的說，現在台灣進入「新平庸經濟」，不動產景氣循環已從過去七年延長到十多年，再加上人口負成長提早來臨，購屋需謹慎思考。
購買不動產先設定目的
若按照這個邏輯，那麼現在就不適合買房嗎？以規劃、銷售高端住宅聞名的忠泰房屋副總經理祁麟倒認為，「該不該買房，應該是要去檢視買房的目的，而不是一顆心隨著房價上上下下。」
祁麟提出一個問題：「買房子為什麼一定要賺大錢？」他解釋，不少國人陷入思維困局當中，因為買房子目的可以是為了住、為了享受、為了休閑、甚至為了養老，而不單單只是「為了賺錢」。
祁麟舉汽車為例，車子買來第一年折舊至少兩成，但你會不會因為折舊就不買車？大多數人的答案是「不會」。又如買基金，你買了基金之前，會不會要求基金每年至少要賺幾成，否則就不買？答案也是「不會」。那麼，為什麼買房子之前，會那麼在意以後房價會不會漲？
即使房價完全不漲，跟汽車比起來，仍算是相對穩定的資產。祁麟解釋，車子折舊頂多折個十年、十五年就沒價值，但房子卻能折舊個五十年以上。若是買基金，如果淨值都沒漲，還要被扣手續費、經理人費用，投資者都得倒貼，相比之下房子還是最安穩的資產。
想要賺增值財 先要買對產品
如此說來，房地產還算是相對保值，有其投資利基存在，惟關鍵在於，「現在是不是買房的好時機？買什麼產品最好？」對此三位專家皆說，如果以自住為導向，有需求就該買，而產品則視個人能力與喜好而定，因為自住持有時間長達二、三十年，房市短期波動影響有限。
至於投資、置產者該買什麼產品較具潛力呢？陳柱正分析，早年最熱銷的三房型是一般家庭最剛好的產品，但隨著房價普遍走漲，購屋者薪資追不上房價，必須以總價的角度來購屋，轉而購買兩房。據他判斷，未來幾年兩房是較搶手的產品，市場需求不易減弱。
祁麟從人口結構變化的角度切入，他認為現今單身、不婚或失婚人口比例持續攀升，加上台北市外來工作人口多、租屋需求居高不下，套房產品是現在與未來當紅炸子雞。其次，過去民眾會買豪宅置產，但隨著稅制改革因勢利導，將會轉買套房置產，進一步推升套房需求與價格。
卓輝華則著眼於經濟發展與房市間的脈絡，據他判斷，住宅產品已紅了很久，價格遠高於商用不動產。但若台灣未來經濟大幅成長，企業行號大量增加，投資者可考慮轉攻商用不動產。
有需求就買但先作功課
持平而論，其實只要自己負擔得起、又有居住需求，任何時機都是買房好時機。若想等待房價跌到低點再買，說穿了根本不切實際，因為就連建商也沒辦法「買在最低點，賣在最高點」，更何況一般購屋者？與其追了房價數十年，頻頻錯失機會，或許可以考慮在合理價格內，買間遮風避雨的房子，別再苦苦追著房價跑了。