2016-03-23 經濟日報 記者徐碧華記錄整理
總統當選人蔡英文和幕僚商討後，決定在中央內政部和地方設立都市更新的專責機構，公辦、民辦雙軌推動都更。設專責機構，我是支持的，但都更推不動，問題不在有沒有專責機構，而在一些「細節」。
都更的推動是迫在眉捷，截至去年第3季，全台有830萬戶房籍資料，其中房子超過30年的，達368萬戶；超過40年的，有146萬戶；還有超過50年的，有55萬戶。但是都更難推動也是事實，過去十年核定事業計畫的只有279件，十年才279件，而且只是核定計畫，不是完成都更。
經濟不景氣，中國大陸近來鬆綁房地產市場，台灣當然也想從火車頭產業著手，提振內需，透過都更是條捷徑。想要讓民間都更推得動，幾個細節關卡必須先疏通。
首先，中央與地方法規不一致要解決。中央規定，都更容積獎勵最高不得超過法定容積的1.5倍，郝龍斌擔任台北市長時，鼓勵都更，允許至少一坪換一坪，當地方自治法規超越中央時，聽誰的？容積率涉及建商和住戶的利益分配，如果連這個都成變數，那未來有得吵。
其次，釘子戶得合理處理。現在不能叫釘子戶，得稱反都更戶。文林苑事件後，必須住戶100%同意，北市府才核定都更事業概要。這樣的設計忽略了人性因素，結果少有住戶要率先簽約，因為越到後頭越拿翹，可以要到更好的條件。我覺得95%住戶同意，應該可以核定了。
處理釘子戶還有「拆除」地上物這一關，現在實務上，不僅要100%住戶同意，還要住戶把屋內清空，如果有一家住戶有人反悔，不願搬家，那麼都更就停擺，因為不能申請建照。
但有時住戶「踩煞車」情有可原，例如原來的房屋稅一年四、五千元，台北市新政策出爐，讓都更後的新屋一年房屋稅二、三十萬元，原住戶繳不起，希望維持現狀。
權利變換也應該允許協商，都更的期限很長，期間造價可能與預估差很多，售價也可能變化，一些變動機制的設計是合理的，這不是欺騙。也許可以有個非政府機構的協商平台，在此建立住戶和建商的互信。否則當不動產市場反轉向下時，建商可不願意介入都更。與其設立專責機構，我建議由國發會出面，進行產官學小型座談，對上述「細節」建立處理共識。
如果新政府要推動都更，建議從不涉及人民的權利、利益分配的個案著手，例如小學。都市地區有些小學學生大幅減少，小學用地廣大，可以撥出一部份進行都更，興建社會住宅或者友善老人的設施。也可以考慮搭配捷運的興建，利用農地地目變更回饋的公有地，進行新社區的開發。
總之，都更推不動不是因為少了建築公司、也不是建設公司沒有意願，不管是公辦或民辦，如果上述「細節」沒有疏通，都更依然無解。（本文由淡江大學產經系副教授莊孟翰口述）