中國房地產業量價持續下滑 替代者能否填上增長和就業窟窿
陳岩 - BBC中文記者
2024年4月15日 週一 下午7:05
中國房地產市場的下滑還在繼續。房產數據機構克而瑞表示，2024年第一季度，百強房企累計實現操盤銷售金額7792.4億元，同比大幅下滑47.5%。
官方數據顯示房價也在繼續下行。中國統計局公布2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，其中70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅的銷售價格分別環比下降0.4%和0.6%，全中國新房和二手房房價已分別連跌9個月和10個月。
安邦智庫的一份報告指出，儘管二手房市場有了積極的變化，但整個房地產市場逐漸下沉的大趨勢，已經很難改變，房地產市場的寒冬還遠未過去。
與此同時，3月的中國「兩會」大力宣傳「新質生產力」，寄希望於以此替代房地產等傳統行業拉動經濟。在市場如此低迷的狀態下，這些「新質生產力」概念下的產業，能否匹配和填補體量巨大、上下游產業鏈漫長的房地產業對於宏觀經濟和就業原有的貢獻？

現狀分析：還未觸底

4月以來最令人矚目的房地產新聞是中國龍頭房企萬科陷入困境。不同於恆大，萬科是中國房企中的「好學生」，很早就預判風險，降低槓桿率，在寒潮來襲時沒有倒下。但持續的市場低迷，讓這家企業也開始求生。
3月28日萬科發佈2023年報顯示，去年淨利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。在利潤大幅減少的情況下，萬科集團管理層已集體降薪。
「萬科、金地等『優質』房企再次面臨『爆雷』危機，碧桂園、恆大等出險房企『躺平』的情況下，市場的出清還遠未實現。」安邦智庫報告分析稱，這意味著中國房地產市場不僅軟著陸的「春天」未到，供需失衡的寒冬也遠沒有過去。對於房地產市場持續下行的長期性需要有充足的凖備。
也有專家認為，2024年將是中國樓市觸底反彈的一年。
瑞銀亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤3月在一場媒體會上表示，短期房地產市場還是面臨一定風險，瑞銀預測在上半年開工和銷售面積還會出現下跌，可能在年中的六七月份可能會企穩，下半年可能環比會略有回升，全年預計開工面積還是會下降10%，銷售下降5%左右。
房地產功與過
中國從1990年代末推行房改，開啟了房地產業的「大時代」——時任總理朱鎔基宣佈，福利分房年代結束，住宅商品化時代開啟。
中國銀行研究院的報告描述，房地產業具有產業鏈條長、關聯行業多的特徵。一方面，房地產開發活動與建築業生產活動密不可分，房地產開發過程中，通過直接消耗大量建築材料，帶動水泥、鋼鐵、玻璃、五金、陶瓷、化工等多個製造業發展；另一方面，與住房相關的消費活動將促進家電、家具、家紡等製造業發展。此外，房地產開發和銷售還會對物流、金融等第三產業產生較強的拉動效應。
西南證券的研究報告測算更直接——2020 年房地產業的總帶動效應之和約為1.71，意味著每增加1單位房地產業的產值，會帶動全產業增加1.71個單位的產值。

房地產業具有產業鏈條長、關聯行業多的特徵。僅房地產開發經營、房地產中介服務兩項，涉及就業人口就以數百萬計。 
官方數據顯示，過去20年，房地產是中國當之無愧的支柱產業——佔GDP的7.34%，間接帶動的相關產業佔9.9%，合計約佔GDP的17%。
2020年中國房地產行業的增加值達到歷史高點，7.5萬億元人民幣，約1萬億美元。如果將其看作一個經濟體，中國的地產行業，大致相當於墨西哥或印尼的全國GDP，在全球排15名左右。
不僅比重大，而且對經濟增長的貢獻率更大。經濟學家任澤平在一篇報告中測算，在2000-2020年間，房地產業對GDP增長的貢獻率從4.8%波動向上，達到13.9%。
這意味著，當時中國經濟比上一年新增的部分中，有七分之一的貢獻來自於房地產行業。
同時，地方政府也在這一過程中大舉賣地，充實財政；居民買房「上車」，在不斷上漲的房價下實現資產增值；各大房企迅速膨脹為千億，乃至萬億的規模，似乎實現了一個難得的多贏局面。
但問題逐步顯現。香港中文大學商學院房地產助理教授楊揚此前向BBC中文指出了四個問題：銀行的貸款給了房地產，製造業科技業拿不到貸款，實體經濟虛空；一二線城市高房價，三四線城市高庫存，供需錯配；地方政府過去過度依賴土地財政，需要轉型；保障住房，住房租賃制度還有待完善。
換言之，高速發展，讓中國的資產價格不斷上漲，無論企業還是居民，都在大舉借貸，風險不斷累積。
此前20年，中國樓市也經歷了多輪起伏，但這一次下行則頗為不同。「運用再多的政策，房地產業不可能回到從前。」汪濤表示，當前樓市的變化是一個結構性的變化，我們要適應它，而不是扭轉。
「但還是有必要出台一些提振措施，使房地產的下行不會出現過度調整，對其它經濟部門以及企業、居民不會產生過大負面影響。」汪濤稱。

恆大、碧桂園甚至萬科等房地產龍頭企業出現危機，分析指中國房地產業已不可能回到從前。
替代產業
「國內普遍認為房地產的下行是結構性的，長期性的，跟人口老齡化、房地產過剩、房企債務過高等因素有關，所以覺得要往新的方面轉換。」汪濤表示。