2025/09/01 05:30  
中央銀行第7波選擇性信用管制即將滿1年，房市買氣進入急凍冬天，購屋族面臨違約賠錢的下場，也就是房子沒了還要賠錢。（資料照）
記者徐義平／專題報導
個人購屋資金缺口舉例
中央銀行祭出第7波選擇性信用管制即將滿1年，加上房貸總量管制衝擊，房市買氣直接從炎熱夏天進入急凍冬天，主因房貸成數出現缺口、房貸額度資源有限，短時間內若無資金補上缺口，最慘就是面臨違約賠錢的下場，也就是房子沒了還要賠錢。
房產業者指出，第7波信用管制及房貸總量管制對於房市衝擊最大，尤其第2戶買家、換屋族，甚至首購、自住等部分已購民眾也遭波及，其中第2戶房貸成數從未管制前的最高7成，直接下調至最高5成，若以總價3000萬元的房屋來看，未管制前可貸2100萬元，管制後可貸約1500萬元，出現高達600萬元的房貸缺口。
總量管制+第7波信用管制 第2戶房貸出現缺口
即便央行認為，換屋族可簽切結，1年內賣掉便可維持房貸原額，但因房貸總量管制，多數銀行水位已貼近自行調控警戒線，加上換屋簽結還須耗費人力追蹤，若1年內沒有賣掉，又要追回房貸成數，反觀直接放貸給首購民眾，還省事許多。
此外，近幾年房價飆漲，銀行鑑價也隨市場行情調整，但史上管制最久、最長壽的「豪宅限貸令」門檻卻未曾跟隨房價上漲而調整，仍維持台北市7000萬元、新北市6000萬元、其餘縣市4000萬元的總價門檻進行貸款成數限制。
在各項管制措施交互影響，以及房貸總量管制之下，竟出現「鑑價取其高、核貸金額取其低」的奇特現象。舉例來說，新竹縣竹北市換屋族在2021年購買預售屋總價為3000萬元，估計可貸得至少7成2100萬元，但2025年要交屋時，市場行情上漲至4000萬元，因碰上第7波信用管制，銀行鑑價又認定該住宅總價超過4000萬元，跨越豪宅限貸門檻，只願意放貸3成；若以鑑價行情來看，普遍認為可貸金額為1200萬元，銀行卻認定放貸金額是購屋預售屋時總價的3成，也就是900萬元，如此一來，將出現1200萬元的資金缺口，且相當於只能貸到鑑價行情的2.25成。
鑑價取其高 最慘只能貸到2.25成
房產業者認為，如此放貸過程存在值得討論的地方，首先，購買年度未觸及豪宅限貸門檻，也未有第7波信用管制，因此普遍認定可貸成數最高7成，但交屋時貸款成數突然降至5成，又因鑑價金額突破豪宅限貸門檻，最高只能貸3成；由於信用管制溯及既往，且銀行出現「鑑價取其高、核貸取其低」的方式，最終只願核貸最初購買總價的3成，相當於買家買這戶預售屋，從預售的交屋最終需要自備7成現金、也就是2100萬元，對比信用管制上路前，自備款與貸款成數的比率直接對調。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，「鑑價取其高、核貸取其低」是部分銀行內規，並非央行規範；一來是銀行嚴格管控放款水位，能少放就不多放、能不放就不放，二來房貸資源優先給首購，換屋族被犧牲。此外，銀行也擔心違反央行規範，所以實務放款業務只會比央行嚴，且挑選高利率案件承作。
專家：擔心違規 銀行自主管控嚴過央行
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，目前房貸之亂有四道「卡關」︰首先第2戶貸款成數降至5成，換屋族首當其衝；再者，因疫情、缺工以及原物料上漲等，預售建案交屋時間紛紛延後，又碰上房貸荒；第三，房價短期內快速上漲，部分住宅交屋時鑑價行情越過高價住宅門檻，貸款成數再受到壓縮。
最後，「平均地權條例」修正案上路後，預售屋禁止轉售，讓該時間點以後買預售屋的民眾因無法轉約，只能選擇解約下車，導致目前房市買氣冷清，買方不是擔心申貸成數不足就是觀望房價修正空間，時間拖得越久，只會更加重市場生存壓力。