2009/09/07
企業熱錢帶動下半年房價
《21世紀經濟報導》：如何評價此輪房價上漲的幅度，構成此輪上漲的主要因素有哪些？和上一輪房價上升相比，此輪上漲出現了哪些新的變化？
陶冬：中國的房地產市場在2008年進入了一個調整期，但這個調整隻進行了一半就被一場金融海嘯給吹散了。今年上半年，房地產市場出現了一次由用家主導的成交量上漲。今年前幾個月基本上是量漲價不漲，到了年中價格就開始明顯上升，今年下半年情況還會出現進一步的變化，在購買力上明顯由用家主導向投資主導轉移。
這一輪房地產市場的上漲和前幾輪相比，最大的差別就是流動性。目前中國資金的流動性是前所未有的，中國的利率水平也是前所未有的。因此在這一輪房價上漲的過程中，流動性驅動的特徵非常明顯；到了下半年，這一跡象將會更加明顯，因為到了那個時候，就不僅僅是消費者和開發商兩個因素，企業資金也會成為助推房價的一個重要因素，特別是央企資金大規模地進入房地產市場，造成整個房地產市場的供需結構、價格趨勢和系統風險都出現一個結構性的改變，這一變化可能對中國經濟帶來的影響很大，一些變量也無法事先預估。
過去所謂熱錢，主要是指類似於“溫州炒房團”這種個體的投機行為，這些錢很活躍，但數量有限，而央企的出動也許會給經濟帶來類似泥石流似的衝擊。在過去兩三個月的地王拍賣中，我們估計有七成有央企踪影。這意味著前一輪大量的銀行貸款，有相當一部分錢又轉到虛擬經濟，兜了個圈又回到了資產炒作中來，也意味著中國的資金出現了去實業化的現象，這將給中國經濟造成極其深遠的影響。
銀行不願貸款給中小企業、出口企業，卻追著央企拼命放貸，這使得央企手上拿著遠比自己需要多得多的資金。這些資金在經濟不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時候，投資於實體經濟有一定的難度。可是資金源源不斷地湧來，通貨膨脹預期又再升溫，於是企業把這些錢轉了個圈又投回到了投機領域、虛擬經濟當中。現在很多企業覺得自己辛辛苦苦在實業中賺了一年的錢還比不上在股市、房市炒一輪賺的錢多。長此以往，這個可能給經濟帶來的泡沫化，我國已經有些類似於上世紀80年代日本所出現過的現象。
《21世紀經濟報導》：數據顯示，1-6月房地產開發企業本年資金來源23703億元，同比增長23.6%。但房地產開發投資增長滯後，1-6月增速比去年同期平均回落23.6個百分點，而同期固定資產投資增速達32%以上。如何解讀房市回暖和房地產投資下降之間的矛盾？
陶冬：這個矛盾很簡單：一方面，房市在回暖，這是因為流動性在上升，大企業的資金擁有量是巨額的，個人手頭所持有的貨幣量也是巨額的。年初的時候，人們認為現金為王，現在發現長期儲蓄並沒有多少回報，而通貨膨脹預期起來以後，這筆資金就開始離開銀行。儲蓄活性化，也就意味著進入投機領域的資金在大幅上升。
另一方面，房地產成交量下降，有人認為是買房人對價格過高開始警惕。我認為不是，而是開發商在前一段時間賣地賣得太急，套現套得太快，突然發現房源庫存不夠，這兩個月房屋成交量大減的最大原因不是看房的人少了，而是推出來的新盤少了。開發商在2008年普遍遇到資金短缺困境，建樓本來就不多。
《21世紀經濟報導》：那麼現階段財政與貨幣政策分別面臨著怎樣的難題，未來倘要出現政策的轉向，財政與貨幣政策是應當同步還是應當把握一個先後的節奏？
陶冬：宏觀經濟政策很難預先設定先後順序，就像開船，是用左舵，還是用右舵，都取決於當時的具體情況。我們很難預先規定好貨幣政策、財政政策應該做？總體來講，目前的財政政策旨在維持經濟增長，前段時間大規模的固定資產投資，使得中國的內需得到了明顯的改善，今年經濟保8問題不大；貨幣政策也為保 8做出了重大貢獻，它所提供的流動性穩定了市場、企業、股市和房市，為中國經濟復甦提供了必要的支持，這些都是好事。
目前來看，財政政策所帶來的泡沫並不大，但地方政府的財政已經有了一些捉襟見肘的現象，所有的基建資金幾乎全部由銀行擔負，導致金融風險在加大，這是財政政策所面臨的瓶頸；貨幣政策並沒有遭遇供給方的瓶頸，卻遭遇了資產價格的瓶頸。
中國經濟復甦的速度遠遠快過世界其它國家，所以中國的貨幣政策不能夠完全按照歐美的思路、方法和力度來進行。既然中國是世界上第一個走出衰退的經濟體，那麼中國的貨幣環境也應當成為世界上第一個走向正常化的經濟體，這是完全符合邏輯的。但是目前，我們還沒有看到央行在這方面有明確的政策取向。我的擔心是，如果將流動性過分、過久地留在經濟體內，它所製造的可能就不僅僅是資產價格泡沫，而有可能帶來經濟一系列的資源配置失調等等。
《21世紀經濟報導》：中國的貨幣政策是否應當率先走向正常化，我們聽到了不同的說法，很多人認為中國貨幣政策的方向很大程度上取決於歐美等國貨幣政策的取向，外部因素制約了貨幣政策的調控作用，您如何看待？
陶冬：中國的出口能否復甦取決於外部環境，中國的貨幣政策能否正常化，這把鑰匙卻是在政府手中，貨幣政策需要與整體經濟變化相吻合，其中也包括出口，但出口並不是貨幣政策的唯一考量。央行的政策目標旨在維持價格的穩定，而這個價格就不僅僅包括消費物價，也應該包括金融價格。
中國的利率政策在一定程度上受到歐美貨幣政策的影響，主要是怕人民幣利率高過海外後導致熱錢湧入。但是這個不應該成為不進行貨幣環境正常化的藉口，中國是世界上第一個經濟復甦的國家，第一個實施貨幣環境正常話合乎邏輯，也是必要的。
《21世紀經濟報導》：歷史數據表明，房價和通脹預期呈現正相關關係。和房地產相關產業鏈條較長，您認為此輪房價上漲會否傳導到整體物價水平上從而產生嚴重的通貨膨脹？
陶冬：對於中國的物價，我個人是有擔心的，當然這個風險比我在2006年下半年時的擔心稍微小了一些，主要是因為與2006年下半年相比，今天市場工資的上漲並不明顯，產能過剩現象更加嚴重。但是最近原材料價格回升很猛，農產品價格也有明顯上漲，豬肉也開始漲，我們認為CPI明年會有明顯的上揚。不過，這一輪價格上漲的一個重要特點是金融資產價格上漲，而不是消費物價上漲。
《21世紀經濟報導》：未來決定房價長期走勢的因素是什麼？在宏觀政策基調保持不變的前提下，此輪房價上漲是否可持續？房地產既是經濟復甦的領頭羊，也是地方政府“土地財政”所依賴的產業，我們應當如何定位，政策將如何權衡和抉擇？
陶冬：房價不可能無休止地漲上去，房地產市場和其它市場一樣，都有一個週期性的變化，上漲和下跌都不足為奇。帶動房地產價格上漲的主要因素有供給方面、需求方面、流動性、政策、利率和信貸的周期。開發商的建築週期等因素也與此有直接關係。
房地產出現調整實際上是一個健康的新陳代謝過程，但2008年中國房地產市場的調整被外部因素所打斷，因此上一輪房市調整併不完全，但是這不代表調整已經結束，它只是向後推了，房價漲完了之後還會跌下來。當然從長遠來看，中國的生產力仍在提高，中國人的收入水平也在提高，人民幣升值的空間還在，中國的城鎮化建設過程還在，所以我對於房地產市場仍然是看好的。但是今天對於流動性的回收越延遲，明天房地產下調的空間就會越大，國民經濟、金融體系的潛在威脅也就越大。我個人傾向於認為，房地產市場可能在明年有一次較大的跨年度的調整。
房地產在經濟中的地位是非常清晰的，但政府對於房地產在經濟中應該扮演的角色卻有些模糊不清。房地產毫無疑問是經濟的一個重要支柱，它涉及到國計民生、金融穩定等。但政府在處理房地產問題時，並沒有給房地產一個應有的名分，需要的時候就鼓勵，不需要的時候就打壓，房地產政策的搖擺成為妨礙房地產市場健康發展的一大障礙，同時也加大了經濟大起大落的風險。
由於供應上的瓶頸和超強的流動性，我覺得房價在今後幾個月會繼續上漲，甚至大漲。但是明年或後年房地產市場可能有一個調整，2008年沒有完成的調整早晚會重新開始。
記者周慧蘭
本採訪原載於二十一世紀經濟報導，為個人意見，並非投資建議或勸導。