三重都廳大院2 已購心得分享

gjc 發達集團專員: 來源：股海煉金發佈於 2024-04-05 20:18

第一期111.12開賣約60萬
賣了1年多終於賣光約65萬

第二期開價約65萬呼應我之前說的......
預售屋+10%開價的理論

這篇幾乎肯定不是買1戶的小老百姓寫的???
寫碩士論文嗎? 想買的人在往下看吧~~~
三重都廳大院2 已購心得分享

2023-11-12 0:57

前情提要
很感謝我過去熟識的業務
在都廳2開賣前一直有最新消息都即時能更新給我
也很快就有第一時間中意的戶別
兩個朋友不經意地陪我看結果也不小心包含我就都簽了一起抗通膨變成已購

剛忙完告一段落也終於有空來寫個分享文給大家參考

資訊分享
如果需要大部分不同面向戶別之單價、最新付款方式、
家配、車位圖或價格、額外優惠等資訊
或賞屋前有興趣很推薦的業務協助，都歡迎私訊我會盡快回復交流~

都廳大院2 簡介
1. 先嗇宮站正捷運宅，與新北第2行政中心相望，與都廳一期相隔一馬路
2. 外觀3大棟，AB棟和CD棟大廳相連，另外有EF，總共1604戶，22戶店面
3. 29F 地下B6，高低樓層皆有露臺戶
4. A~F 棟別彼此都不相連頂多外觀相連，皆為一層9~10戶共享3梯，梯戶比約1:3算正常
5. 部分戶型不買車位
6. 公設是算台灣非常知名而且個人非常喜愛的十邑設計

都廳大院2 外觀
不確定是不是因為都廳1期賣太好，2期應該是提前開賣
很多東西看得出來有點來不及就上場了

不過可以理解畢竟1期一年就賣了2000戶..
賞屋時還沒有都廳2模型，聽說最近才發包
不過這邊還是放上一些賞屋拍的模擬圖(右側3大棟為二期)

從水岸方向往都廳看
日景

夜景

相對位置圖參考
地點超級好應該沒話說
也是都廳的主要賣點之一吧
整個都廳就在新蘆線先嗇宮站出口旁
我用地圖抓最遠的2期F棟大約也才離目前3號出口300米
左右相鄰捷運站都是轉乘站
左邊一站: 頭前庄站，可轉成環狀線，再2站到板橋
右邊一站: 三重站，可轉機場捷運，再1站到北車

都廳1+2期、捷運先嗇宮、東森、新北第2行政中心全區相對位置圖
也可以看到二期A~F棟的配置

相對位置圖參考
從下方模擬圖也可以看到，未來的河岸夜景非常可以期待
不僅上方圖中可以看到被一個"卍" 字型的河岸公園景觀包覆
也正對江翠北的新大樓群
往北市也可以一次看到未來很期待的的雙子星大樓、現有的新光三越、101等東西區市景
離捷運這麼近又能一次享有這麼多的景觀很難不讓人愛上

就算若買的戶型不是正對河景，每天都能到頂樓看這麼美的夜景也是很幸福的事吧XD

我只有紀錄之前看一期時的空拍來參考各面向
不同棟別有對到的話應該還是可以稍微參考
朝南面江翠北

朝東面向台北市區景，可以看到101等

朝北的三重市景

朝西往新莊方向

都廳個人特點心得分享
都廳一二期主打的特點應該是非常明確，列出一些主要個人想法囉
1. 正捷運宅，交通地點強
如上面已提到捷運先嗇宮站旁，相鄰兩站都是轉乘站，
從新蘆線先嗇宮出發，2站可到北車，或是3站到板橋
轉機捷、環狀線、台高鐵都算很方便了
交通極佳的地方，對我來說也是置產的最重要考量之一

2. 第二行政中心+東森產業園區
此整片區域原本是味全舊廠址、位於三重頂崁工業區，
且據計劃書也坦言很多市府空間也確實不夠用，
也憑行新北區域發展，才有了今天的第2行政中心

除了一般仍很有潛力的重劃區
我個人最喜歡找類似舊區翻新的區域作為置產區
而東森也算是茂德關係企業了，總部遷至此也算合理
我認為光大量移入的市府員工、東森員工、一二期住戶
應該也可以帶來龐大的居住需求跟商業機能

●第二行政中心小簡介(111.09動工)
擬定三重都市計畫細部計畫（中興段1442地號等8筆土地）書
○ 26F B4 光市府的基地就接近3000坪
○ 預計進駐警察局、衛生局、勞工局、文化局、交通局、消防居、資訊中心、願景館餐廳等
○ 有一個亮點: 先嗇宮站將會有地下連通道到市府，若有新出口，從捷運往來都廳2期的住戶應該也會受惠!

●東森總部大樓簡介.(111.09動工)
○ 基地大約1146坪
○ 22F B4F
○ 屆時會有攝影場、有線電視部、一般事務所以及展演空間

3. 新北科技園區
新北市政府好幾年前計畫將三重這一帶早期展區做轉型活化
我找了經發局對這區的一些構想簡報或許也可以幫助了解
○ 範圍包含三重頂崁工業區和新莊化成工業區整合超過300公頃。
○ 政府預計將乙種工業區變更為產業專用區加上工業區立體化弄成新北科技園區
○ 產業導向以新興生產為主，強調科技創新和產業升級。
○ 與新北產業園區、新莊知識園區緊密連接，構建完善的科技廊道。
○ 至少已有三花棉業、群光電子、全球人壽和玉山銀行希望大樓等入駐+未來的東森電視總部
人口紅利和經濟效益長遠看個人非常看好，不過當然希望政府真的能落實了

下圖亦取自上方經發局簡報

4. 超大坪數綠化*
從上方的全區圖就可以看出綠化比例非常高!
且全區17000坪的超大基地還有超過2500坪市府公園!

其實看一期的模型或是上方全區圖就可以看出
基地的綠化公園想必非常舒適!

5. 生活機能
*雖然先嗇宮周圍目前商業機能還有成長空間，但走路500公尺就有大型家樂福重新店，
再過去有IKEA離未來三重站city lixnk也只是捷運一站的距離，
另外整體都廳的新住戶眾多，一二期整體下的店面預期應該也會帶來很不錯的商業空間
不過聽說目前店面不賣，希望會有整體性的商家進駐

6. 沒有地主戶
再這麼大的都更案中，沒有地主戶!

過去在接觸都更案中，地主戶比例也是我參考的其中一點
通常也代表住戶們有更接近的想法~

7. 管理費用預設超親民
目前得到是估計50/P! 相信負擔減輕不少

8. 大建商
這不能否認吧，預售的風險也大為降低

9. 稍遠但可以期待的效益
台北車站雙子星或許能真正翻轉台北西區商辦和商業動能
或許也能從中受益
不過未來發展需要一些想像~ 所以才認為是或許可以期待
但從先嗇宮站最近兩個捷運站就可以抵達，帶來的間接潛力認為還是有的

房價心得
非房產專家，只想分享自己觀察的心得給參考
觀察先嗇宮站的房價，個人認為確實有凹陷區的感覺
也是這次置產的主要考量之一
但過去的工業區印象可能導致此現象認為也合理

先不從第一環的三重討論
較外圍的土城永寧幾個月前的新建案美X就有許多65左右的實登
板橋上個月新埔新案謙X幾乎一下完銷的新建案也許多84左右，我認為離捷運近是最大優勢
目前最高的勝X預售甚至來到了120左右

新店央北8X預售也越來越多，甚至新聞提潤X成屋能估9X 永和周X預售也見9，
新莊新北產業園區附近嘉X也能看到75-78實登
回到第一環的三重，其實像陸X、新X、晴X也都有到7字頭實登，甚至很多目前還非正捷運宅
不久三重站的潤泰捷六共構案，甚將有city lixnk營運，相信價格不會太親民

所以能在現有正捷運宅、轉乘便利、市府單位、產業園區翻新的潛力之下
還能見到這裡的單價，我認為是非常非常不錯!

格局圖
格局見仁見智囉，也有許多不同的規劃、預算做選擇
坪數是我自己抄的，僅供參考囉
圖片下方都是面河方向
AB棟同棟不聯通