2024/09/29 05:30  
高齡長者所需要的居住設施須整體規劃，政府可能提供社宅用地，興建使用權住宅。（中央社資料照）
使用權住宅就是只有建物的使用權「憑證」，並沒有土地跟建物的「產權」，但每年須負擔地租跟房屋稅。其中地租相當於所有權住宅的地價稅，但地租往往比自用住宅的地價稅還要高。至於，房屋稅能否適用自用住宅稅率則又須進一步釐清。
其實使用權住宅就像是超長期租約，也就是一次簽訂20年期租約，而且可自行進行裝修。因此，使用權住宅的一次性權利金價格可以參考市場租金進行推估，若以目前台灣住宅租金收益率排名全球倒數第一名，一般住宅若以2.5%推估，假設一戶住宅所有權的市價1千萬元，20年期權利金可能落在500萬元以內，相當於所有權市值的5折。
但內政部研擬的使用權住宅，推估20年期權利金可能落在350萬元以內，相當於所有權市值的3.5折，而且傾向一次付清，並找來公股銀行協商貸款機制，最終有機會跟房貸模式一樣，承租民眾先繳一筆頭期款權利金，其它的則採取房貸模式，每月還銀行錢。
但根據過往地上權住宅的房貸實例，常遇到貸款成數較低、利率較高等問題，再加上利率是浮動，目前又正處於升息循環階段，而且若未滿20年想要轉售，後續售價、也就是20年期使用權的殘值該如何計算，尤其轉售有無限制對象與相關條件，最終能賣給誰，要賣給誰，都是需要進一步規範的細節，因此，使用權住宅還有很多現實問題必須解決。（記者徐義平）