旺報【香港《文匯報》 本報財經組╱整理報導】
響應中共十九大報告提出的「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」的指示，大陸全國城市加速推進住房租售並舉制度，官方的租賃平台紛紛成立。
新政策除對以往處於賣方市場獲得較高利潤率的內房商的經營環境帶來重大改變之外，銀行的房地產抵押業務、房地產代理行業也面對行業調整，各相關行業亦紛紛推出因應辦法。
十九大後，大陸許多城市加大了租賃房屋地塊的供應，紛紛要求開發商自持，市場憂慮其結果必將導致開發商盈利能力大幅下滑。中原地產華南區董事總經理李耀智預計，未來幾年，開發商毛利率將由以往20%至30%下滑至10%，降幅高達一倍多。一些有實力大型房企如碧桂園、恒大、萬科能夠經受衝擊，但許多中小開發商將會受很大的衝擊。
房屋新開工連跌4個月
事實上，隨著國家推行的租售並舉的長效機制快速推進，租賃政策不斷細化，全國商品房銷售、供應和資金來源等正受到影響。據中國指數研究院發布的今年1至10月數據，全國商品房銷售面積為13億254萬平方米，年增長8.2%，增幅較1至9月收窄2.1個百分點；銷售額為10兆2990億元人民幣，年增長12.6%，較1至9月收窄2個百分點。
政策效果持續顯現，商品房銷售面積及銷售額的年增幅持續回落。商品房投資增速也小幅收窄，房屋新開工連續4個月按年下降。全國房屋新開工面積為14億5127萬平方米， 年增長5.6%，增幅較1至9月收窄1.2個百分點。此外，開發商的到位資金按年增幅也持續收窄，自籌資金與去年同期相比亦由負轉正。
融資趨難行業將整合
李耀智表示，這些數據表明開發商的日子將會日益不好過。而十九大有關房地產政策不是短期行為，而是長期發展方向，各城市新批的土地將以建出租房為主，商品房市場規模和成交均將受到衝擊，一些大型有實力的開發商如萬科、恒大、碧桂園等，由於本身持有大量土地儲備，他們受到的影響相對較小。但許多中小開發商則艱難得多，一方面他們沒有多少土地儲備，又難以獲得新的土地，加上地產融資受限，他們面臨競爭、業績等眾多壓力，這將加劇地產行業的變化，實力不濟的將被大企業併購或整合。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹亦認為，開發商正在進行角色轉變，會從短周期的建房賣房，轉到長期持有物業做起大房東，資金周轉方面也從短周期運轉變為長周期，因此對開發商的資金成本控制能力要求也更高，小企業或會因而被淘汰。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出，未來大陸房地產市場將出現非常大的結構變化，租賃房和共有產權住房將加大發展，北上廣深一線城市的比例將達到50%，甚至高達70%。國有企業將積極參與，開發商拿地比較難，大多數土地將轉用於保障性住房和租賃住房，市場將出現大的結構調整和震盪。
供應減一線城市樓價漲
不過，他認為，由於大量的商品房用地收縮，轉為租賃用地，商品房用地供應將會明顯不足，但是深圳、上海和杭州等一、二線城市仍有大量的人需要購買商品房，由於供給的不足，未來一兩年這些城市的商品房價格可能因此上漲。