dolin66 2014.08.1615:04
買房子要符合自己使用的需求。許多人認為，買房子只要在乎「區位、區位、區位」；更有許多人認定，買房時要先區分「自用」還是「投資」，才能決定要如何選擇愛屋。然而依照我之前的經驗，這些說法都對，也都不對！
有哪個人不希望，自己的愛屋住個三、五年之後，在需要換屋時依舊能賣到好價錢？如果一開始就用二分法，把「自用」、「投資」一刀劃開，又怎麼能達成賣個好價錢的願望？
房子座落的地段當然重要，只不過一般大眾認定的「好地段」，不一定就是符合你需要的地段；建商口中的「好地段」，更不一定是消費者眼中的「好地段」。至於需求部分，許多人都知道要將「目前」的需求納入考量，卻很少有人考量到「未來」的需要。再說，若自身的各項需求相互衝突時，又該如何解決？
錢不是萬能，沒錢卻萬萬不能。買房對一般人而言，都是筆龐大的金錢支出，房屋款項不太可能一次付清，所以需要搭配十年、二十年甚至三十年期的銀行貸款。換句話說，購屋這個決定，將會影響整個家庭未來至少二十年的財務規劃。也就是說，買房前務必確認，自己的經濟能力有沒有辦法負擔這樣的長期抗戰。
說得那麼籠統，到底要怎樣才算是『有能力』？
還記得前言提到的35/35 原則嗎？這是購買房地產前必須做的家庭財務檢驗：
規則1自備款至少要有房屋總價的35％
不會吧，這樣的要求也太嚴格了，房地產開發商不是說：『頭款10 趴，輕鬆成家』？」依照臺灣房地產的交易慣例，簽約金通常是房屋總價的10％沒錯，但別忘記了，結構體施工時也要付款、交屋時要給一筆尾款，另外還有瓦斯管線配接費等雜七雜八的費用，零零總總大概也會付到房屋總價的20％～ 25％。等到房屋點交後，又要買冷氣、冰箱、洗衣機、電視等家電，還有沙發、書桌、櫥櫃、窗簾等家具；再奢侈些，還得找個室內設計師來做整體空間規劃與施工。
為了讓「房子」變成「家」，這些全部都需要用到錢，這裡所訂的35％已經算是很寬鬆的標準；若再考量家庭需要留存一些應急基金，那麼購屋前手頭上的現金比例，應該要拉到房屋總價的40％以上，才能讓未來的生活更有保險。
明明銀行就能承作房價7 成甚至8 成以上的貸款啊？
是的，只要不是套房物件3，的確可以找到銀行願意承作總房價八成的貸款專案，甚至可能到八成五。但房貸是一筆長達二十年的財務支出，自備款給的越少，將來的財務負擔就會越大；況且房貸償還時間越長，未來可能遇到的財務變數也越高。
「會有哪些財務變數？」
第一、 銀行升息；第二、收入降低；第三、家庭其他支出上升。
圖為臺灣五大公營銀行（包含：臺灣銀行、合作金庫銀行、土地銀行、華南銀行以及第一銀行等），自民國83年7 月至102 年元月的平均房貸利率趨勢圖。
你看你看，房貸利率一路下滑啊，這表示現在貸的越多，未來還的越少！
對，如果你是在民國九○年以前，貸款利率高於6％的時候買房，貸款負擔的確是下降的；但請問你，現在有可能回到民國九○年去買房子嗎？那擺這張圖有什麼意義？
首先，自從民國98 年2 月房貸利率跌破2％迄今，房貸一直維持在這樣的低檔，而這樣低利率的環境，也成為許多消費者當時進場買房的考量因素之一。但圖表也告訴我們，利率再也跌不下去了！
表為臺灣銀行103 年元月底時的各類存款利率，一年期定存利率雖然也處在1.37％～ 1.40％的歷史低檔，然而銀行也是要賺錢的，當銀行需要為存款支付1.4％的利息時，請問房屋貸款利率還能再降到哪去？