2014/06/16
【經濟日報╱記者尹俞歡整理】
房地產相關產業中，住宅租賃產業是沒有好好開發的藍海，過去我們只看到住宅政策或房市政策，但沒有看到「房地產業」政策。
如果我們針對房地產業有產業政策，都更應該是第一，第二就是租賃市場，如果租金以每年2%的速度成長，對我國經濟成長率的邊際貢獻可達200億元。此外，發展租賃產業，也是解決居住問題的有效做法之一。
我常形容房地產市場是「黑市」，因為它不繳稅、或是稅負很低。事實上，全台所有的房租金額規模約1，200億到1，500億元，如果能讓這些資金以產業化的形式發展起來，對經濟成長率就有不小貢獻，更能為國家帶來稅收。
現在大家買房子多是為了有地方住，但如果市場選擇只有「買房」這個唯一解答，就會間接導致房價高漲。在國外，房屋買賣市場跟租賃是一樣重要，但台灣卻是買賣市場遠大於租賃。
要讓租賃市場形成一個產業，最重要的就是建立住宅租賃條例，只要有制度，市場機制就能發揮。像房仲業有《不動產經紀業管理條例》，讓不動產經紀業規模發展，最後創造不少價值，那為什麼不能用類似概念來發展租賃市場？現在租賃市場是在《民法》底下規範，但現在我們不是沒有產業，只是少了制度和遊戲規則。
目前台灣的空屋率很高，因為賣掉或出租都要繳稅，空房反而是最佳投資策略，這樣的問題顯然很大。租屋市場不健全、房東房客不安定，加上產品不好、租金高不起來、房東不好賺，自然越來越少人願意當房東。我們應讓被壓到角落的租屋體系從現在的困境中解放出來。
要讓房客願意長期租房、讓房東願意長期出租，背後都是制度配套。好比要讓不願逃稅又不想繳稅的房東擺脫囚犯困境，解套方式就是降低交易成本，讓長期出租住宅的地價稅、房屋稅與自用住宅相當，或在申報所得稅的時候有抵扣額，用這些方法讓房東浮出水面，讓所有人都可被管理。
現在我們的產業只停留在仲介，但包租和代管才是真正創造產值的地方。我們應該要想辦法創造不動產使用價值，而不是只論增加價值。像台灣大多是小房東，如果有專業服務業幫忙管理，讓他能有租金收入維生、以房養老，出租的意願也會增加。
現在租賃業常見的大房東是像國泰、新光人壽產險等，小一點的像不動產租賃仲介業等，其實還有一種日本常見的租賃管理業，專門提供房東包租、代管服務，是像二房東、房東協助者的角色；另外還有協助修繕、清潔的住宅維護等租賃支援性業者，這些都是租屋市場專業化分工的角色。
要讓這些租屋產業「長出來」，除強化租賃住宅的經營管理法制環境，也可設置不動產管理師等專業證照，或輔導既有租賃服務業提升專業職能。如果有100萬個家庭在租房子，我們需要的專業人力就會很大，現在整個租賃產業人太少，也是需要強化的。
所以我認為訂定租賃住宅專法是該走的一條路，讓租屋市場產業化、專業化。我們可以思考過去不動產經紀業是如何長出來的，然後用類似的態度和理解去做，租屋市場在未來20年就會大有前景。
（本文由德明財經科技大學副教授花敬群口述）
全文網址: udn房市情報 - 達人專欄 - 名人看房市 - 花敬群：健全房市 讓租屋市場產業化 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=309393#ixzz34kaFhkfy
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