內政部正加快社宅第四箭的「使用權住宅」推進速度。（示意圖，中央社資料照）
〔記者徐義平／台北報導〕內政部為了促進多元化管道社會住宅供給，正著手研議「使用權社宅」。房產業者坦言，早已上路的地上權住宅，光房貸問題就難解，且投入使用權住宅還得扛起後續難控的經營管理成本，還不如直接買地蓋樓，在商言商下，多數業者是興致缺缺。
後續管理成本、房貸難解
房產業者指出，一個建案從買地到興建完成交屋，推估需三、五年時間，若一個建案利潤最少為二成，平均一年利潤大約六到七％，若不是只負責「代工」興建使用權住宅，後續的經營管理風險很難掌控，絕大多數建商不會有興趣。
不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示，目前住宅市場產權結構大致可分為三類，第一類是房屋、土地均為所有權；第二類是房屋、土地均為使用權；第三類是土地屬地上權、房屋為所有權。
他分析，台灣大多數住宅屬於第一類，而第二類的「使用權」是因建物不能分割出售，且沒有拿到建物區分所有權的開發案，主要是二○一三年九月三十日「國有非公用土地設定地上權作業要點」尚未修正前、公開招標的開發案，因使用權非物權，無法設定抵押權，購買民眾難以申請房貸，雖最終在金管會、法務部努力下，能將使用權設定為「質權」，即可以當作擔保品，但多數金融機構意願仍非常低。
于俊明認為，地上權買家的房貸向來是很大困擾，過去只能靠標得地上權的建商透過轉貸或另找擔保品，且地上權買家所要承擔的利率又較一般房貸還要高，這些都可能是地上權住宅無法邁大步向前的主因；另地上權住宅的財務可行性、期滿收回、稅捐與管理費負擔等問題，也是開發商在該類型住宅開發案難以伸展手腳的原因。
房市專家何世昌指出，民間業者若要興辦使用權或地上權住宅，恐會在契約內約定由承購民眾負擔房屋稅、地租等稅賦，又因土地取得成本或得要繳納權利金，最終恐造成使用權住宅價格與地上權住宅差別不大，約市價七折至八五折，除非投報率很高或地段、總價有誘因，否則接受度恐不高。