2014-06-02 07:06:00來源: 香港成報
核心提示：內地樓市正經歷新一輪壓力測試，一度「不差錢」的房企開始慌亂。5月，先是百強房企光耀地產陷入「倒閉」門，而後知名房企綠城中國向融創中國出售24.313%股份，或退出房地產開發舞台。《第一財經日報》近日報道稱，在樓市調整期到來之際，房企間併購行為呈增多趨勢，而且從單純的「大魚食小魚」演變成「大魚食大魚」，資本層麵的合作更普遍。
融創孫宏斌（左）主操盤綠城，宋衛平永不退出。
內地樓市正經歷新一輪壓力測試，一度「不差錢」的房企開始慌亂。5月，先是百強房企光耀地產陷入「倒閉」門，而後知名房企綠城中國向融創中國出售24.313%股份，或退出房地產開發舞台。《第一財經日報》近日報道稱，在樓市調整期到來之際，房企間併購行為呈增多趨勢，而且從單純的「大魚食小魚」演變成「大魚食大魚」，資本層麵的合作更普遍。
正如財經評論員們所言，「真正的冬天還沒來」，內地房地產行業「洗牌」的大幕才剛剛拉開。業內預計，房企資金鏈趨緊或成為併購潮的導火索，未來更多併購案例將可能發生，相應地，房地產行業「強者恆強」的格局將進一步鞏固，而「小而美」的區域型房企或難以生存。綜述/記者 戎烽
資金鏈趨緊提速併購
近日的房企併購事件當中，融創收購綠城當屬最大事件，其中主要原因就在資金鏈上。《信息時報》近日報道稱，2012年6月，綠城因資金鏈告急，選擇以股換錢，九龍倉當時斥資51億元入局。而綠城中國2013年年報顯示，公司2013年銷售收入289.91億元人民幣，同比下降18.1%，這明顯低於萬科、富力等房企20%以上的業績增幅。
作為泛金融及資金密集型行業，資金當屬房企第一要素。蘭德諮詢統計上市房企2013年年報中房企資金來源數據顯示，綜合各類資金來源，去掉房企自籌資金外，外部資金來源中，2013年，銷售定金及預收款佔46.2%；來自銀行貸款的比例佔45.1%；其他渠道，包括基金、信託、外債、外資、典當行等，僅佔8.7%。
「也就是說，銷售回款和銀行開發貸款佔比超過了90%，而這兩項都與信貸政策密切相關。而今年銀行恰恰收縮了個人按揭貸款和房地產開發貸，這等於直接掐住了房企咽喉，稍有不慎就會斷氣。」蘭德諮詢總裁宋延慶指出，在銷售形勢不樂觀和信貸政策沒有實質性放鬆的情況下，今年會有更多的企業出現資金緊張或財務危機，這也加速了房企併購的步伐。
「小而美」房企難以生存
在狂飆突進十多年後，中國房地產市場已進入轉折期，增速放緩已是不爭的事實。《第一財經日報》近日報道稱，目前房地產門檻愈來愈高，「強者恆強」已是行業趨勢。業內人士分析稱，房地產市場已進入規模為王的大象時代。在房地產行業，先做強還是先做大的答案已經揭曉，小而美模式愈來愈沒有空間，中小企業要麼努力變成大象，要麼被洗牌出局。
事實上，自2008年以來，中國房地產企業的數量在不斷減少，一些主業不是房地產的公司紛紛剝離房地產業務。而較大型房企，中小房企融資成本更高、抗風險能力更差，在上半年樓市大蕭條的環境下，很快就出現了破產或跑路現象。不過，發展比較穩健的區域型房企得到了較快的增長，在一個省份或幾個城市站穩了腳跟。
報道表示，未來5年，這種模式或將難以為繼。有地產基金人士分析，房地產已經過了輕鬆賺錢的時代，區域型房企走出去會更困難，異地擴張的拿地成本和市場風險更大。而未來城鎮化的發展也會主要圍繞一二線城市發展城市群，三四線城市機會不大，但一二線城市的進入門檻非常大。
房企現業務轉型新趨勢
資金來源渠道相對較廣、抗風險能力較強的品牌房企，受困於市場的持續不佳，也開始出現出售股權融資或拓展新業務的趨勢。而大型房企萬科、恆大等也出現業務轉型趨勢，均提出由重資本的房地產開發轉向輕資本的行業。
在萬科年報中，「小股操盤」被賦予「輕資產運營模式」的頭銜：萬科的身份不再是控股方，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體係，共享萬科的信用資源和採購資源。對此，蘭德諮詢總裁宋延慶說，此前開發商嘗試重資產發展，卻很少有地產公司獲得成功。在這樣的背景下，開發商選擇輕資產方向運轉幾乎是理所應當的事。
睿信致成管理諮詢有限公司董事總經理薛迥文表示，在目前環境下，通過向「輕資產」模式轉型，開發商還能獲得實際的收益。不過，《每日經濟新聞》報道稱，雖然萬科等大房企有強大的品牌和規模優勢，但仍較難大範圍展開，更多是在雙方品牌影響力不對等的情況下，手頭握有土地，同時規模較小、經驗不充足的小型開發商，願意接受萬科小股操盤的可能性才比較高。
內地房企收窄的融資渠道
在多家第三方機構的數據中，海外融資、再融資開閘以及銀行信貸等，這些曾被大小房企寄予厚望的資金渠道，如今「輸血」能力大為減弱。《時代周報》近日報道稱，內地房企海外融資正麵臨愈來愈高的成本壓力，而為規避房地產市場的風險，近來銀行收緊房地產領域貸款，並將抗風險能力較弱的中小房企與大型房企區別對待。
海外融資規模急煞車
作為近年國內多數房企最倚重的資金渠道，海外融資市場陡生變數，險象環生。中原地產日前發布的數據顯示，截至目前，中國內地房企海外融資總額合計為186.13億美元，略高於去年同期的183.5億美元。但需要注意的是，今年1至4月海外融資額呈逐月遞減趨勢，分別為86.16億美元、51.75億美元、33.48億美元和14.74億美元，其中4月以來的融資總額，更有可能成為去年12月份20.3億美元以來的新低點。
對於海外融資的下一步，市場難​​以樂觀。北京樓市知名分析師張大偉表示，人民幣貶值，美元轉為強勢，這導致房企海外融資難度愈來愈大。而美聯儲加快退出QE，樓市調整愈發明顯，又一扇房企融資大門處於逐漸關閉狀態。
年內海外融資成本回落可能性不大，融資總額有可能低於去年。
去年年中，再融資大門的重新開啟信號，對於處在宏觀調控漩渦之中的房企來說，無疑如久旱逢甘霖。「資本盛宴」帶來的神經亢奮下，滬深兩市房企密集拋出再融資計劃，涉及超​​1，200億元人民幣投資計劃，投資範圍也從「舊城改造」擴展至住宅、商業地產，甚至是旅遊地產。但據不完全統計，3月中旬再融資正式開閘以來，僅有10家上市房地產企業合計超過230億元人民幣融資計劃被中國證監會放行，仍有近千億人民幣規模的房企再融資方案在排着長龍。
再融資開閘或蒙陰影
有上海區域券商人士說，按照現在的股價來看，房企即便願意更改價格，改後的定增價格肯定要低於股市現價，這種情況會損害公司大股東權益，得不償失，公司未必會選擇這種做法。若不選擇更改再融資方案，方案擱淺可能性激增。
在房企最傳統的融資渠道中，銀行貸款依舊佔據相當大的比重。在一份克而瑞對100家重點監測房企融資的統計報告中，今年4月份，銀行貸款是房企融資的主要途徑，融資規模佔比達到57%，遠高於去年同期35%的佔比。但在市場分化下，有限的貸款資源向主流房企進一步傾斜。禮德財富CEO洪凱彬介紹稱，銀行在挑選客戶的時候，更為謹慎，大型房企較以往更受歡迎。
銀行貸款向大房企傾斜
全國房地產商會理事李驍則透露，從去年下半年起，愈來愈多的銀行察覺到房地產市場隱藏的風險，並從今年開始統一收緊房地產類貸款，銷售規模較小以及主要布局在三、四線城市的房企已經被銀行擋在門外。
四類「地王」企業生死劫
在銀行信貸緊縮的市場背景下，標榜「高溢價」的企業、以閩係房企為代表的激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控製標準的企業等這四類拿過「地王」企業受影響比較大，正在麵臨生與死的抉擇，極有可能目前已經麵臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。
標榜但很難實現「高溢價」
同策諮詢研究部總監張宏偉坦言，有這麼一類公司，公司定位於做高端精品，過去幾年一直號稱產品力較強，可以做「高溢價」，在拿地時候也不惜代價，頻頻拿「地王」，也號稱可以通過「高溢價」實現「地王」項目的收益。但是，在今年市場低迷期，「高溢價」就很難實現，同時，由於這類公司產品線偏高端，能夠購買得起高端產品的客戶往往被限購限貸，往往會導致「地王」樓盤成交不是很理想，難以實現溢價收益，最終影響這類企業的資金麵。
激進型企業
以閩係房企為代表的第三第四梯隊房企逆襲土地市場，激進拿地，頻頻製造「地王」，甚至個別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴重超支。
這類房企在今年銀行信貸緊縮的市場背景下，此前以高周轉策略回籠資金的美夢破滅，同時，資本市場融資成本高居不下，此時，這類企業拿「地王」的快感不在，已經在受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。
過度依賴民間資本
過度依賴民間資本，最終因為拿地成本、融資成本過高等因素，導致項目定價偏離市場主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業遭遇資金鏈危機。據張宏偉說，受民間借貸、盲目擴張等因素影響，光耀集團深陷資金鏈危機，青島君利豪集團有限公司董事長王莉也或因資金鏈斷裂跑路。
無戰略規劃風險控製標準
沒有明確拿地戰略與風險評估機製的企業，屬於市場跟風者，尤其是在招拍掛拿地現場，意氣用事，贏了當時拿地的賭局。但市場瞬息萬變，這類企業對「地王」樓盤難以把持，市場的賭局能否度過還真是值得懷疑。