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小曾8858 發達集團執行長
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來源:房產
發佈於 2016-03-29 15:44
房屋稅爭議再起- 不動產持有稅改革 勢在必行事不宜遲
【住展房屋網/台北報導】最近土壤液化相關議題持續發酵,當中的核心關鍵當然是老屋安全問題亮起紅燈。於是政府除了積極推動健檢補強外,也順勢推動都市更新,成為目前政府與業者的『共識』。
我們看到有媒體舉辦座談會大談都更重要性,及該如何『解套』;小英稍早接受某報專訪時,更指明大面積公辦更新是必然趨勢;而稍早推都更戰略的北市府聽聞後則稱相當振奮,還準備推北市單行公辦更新辦法。
其實公辦或私辦,面積大或小,都並非都更成敗的重點,這點住展房屋網企研室先前已有許多分析針砭。然而目前所見,卻是業者一概把都更窒礙難行,歸咎到公權力不彰,及持有稅大幅調高上。
公權力介入確是重點,但issue不是有無介入,而是介入時機點和出發點是否恰當;至於房屋稅太高,更是得了便宜還賣乖。因為過去民間都更案幾乎等同於重建及豪宅化,從量能課稅角度來看,房屋市值變高,本來就該多繳稅。
但令人遺憾的是,房屋稅只改半套僅103年下半年以後取得使照者調高構造單價,就使業者抗議不斷,豪宅稅定義更是難讓人信服。據傳柯市府打算把豪宅稅的路段率加成,改為固定比率計算;更因地上權招標不成,可能牽動地價稅調整。還有媒體找建商提出房屋稅改革的建議方向;然而稍早相關稅法才修定,排除業界於稅基認定機制之外,此時此刻又找房市業者提建言,這豈不是請鬼拿藥單?
房地合一稅是有交易且有所得才要課,持有稅則是每年都要繳,台灣房屋自有率又近九成,代表影響層面甚廣。住展房屋網企研室認為,關鍵還是只要稅基能與市價緊密連動,目前所見許多爭議,幾乎都能迎刃而解。
就拿豪宅來說,市價高於一般住宅,所以多繳房屋稅較高是理所當然,用市價評估稅基大家應該都能接受;但目前卻用奇怪的條目定義之,還加乘一次路段率,確實有可商確之處。更怪的是折舊率,財政部頒布的統一標準,竟是使用六十年後還有四成殘值,這比構造單價更年久失修,更需要徹底檢討!
那麼,該如何讓持有稅基更貼近市價?住展房屋網企研室認為,要回歸由估價專業評估之。尤有甚者,財政劃分法也得做調整。畢竟目前不動產持有稅基偏離的問題,主要是該稅收是地方政府重要財源,因此『維持現狀』變成某種不成文共識;如能透過若干機制,讓各地方政府都能得到適度資助,那麼仰賴持有稅支撐地方經費的狀況除了可減輕,也能改善目前相關稅基認定,易被特定利益團體把持的狀況。
還有,不同於交易利得稅,持有稅其實可根據某些特定目標,維持房地分離課徵,如鼓勵改建可秉持房屋稅從輕,地價稅從重之原則,但目前卻恰恰相反。是故,除了稅基檢討外,也應盡速釐清地價稅與房屋稅的功能目標,要不然就單純課徵單一財產持有稅。
住展房屋網企研室需強調,制度改革是使其合理化,絕非打壓。某些業者說會打壞景氣,所以要等經濟好轉再來推動,這更是積非成是的說法;一旦缺少制度合理化,則任何景氣或經濟狀況好轉,毋寧都是假象,甚至將是少數人得利,但多數人反蒙其害。而這種扭曲狀態,不就是過去數十年來台灣房市的具體寫照?