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來源:房產   發佈於 2023-08-17 15:17

【實登亂象】「實價登錄2.0」美中不足 專家直指:取消「這選項」易誤判行情

【實登亂象】「實價登錄2.0」美中不足 專家直指:取消「這選項」易誤判行情
Yahoo奇摩房地產編輯部
2023年8月17日 週四 上午10:39
為了提升不動產交易資訊的透明度,2011年12月30日政府公布「地政三法」修正條文,於2012年8月1日施行「實價登錄」制度,施行後實務上出現不少亂象,經過通盤檢討及修法,「實價登錄2.0版」分別於2020年、2021年7月1日施行,最大改變是將預售屋納管。八月好宅報報深入實價登錄實務操作,揭開遊走灰色地帶的實登亂象,讓讀者一眼看穿,趨吉避詐。
【文/連珠君】「實價登錄」制度施行多年來不斷滾動式調整,最初的1.0雖然具有開創性,仍存在「申報權責不明」、「揭露不夠即時」、「去識別化不利判讀」、「預售屋資訊不全」等問題,所以近年政府推動「實價登錄2.0」,過去許多資訊不精確的情況,也獲得顯著的改善,但所有改變也並非都是好的,如取消店面等特殊產品選項,恐導致民眾誤判整體行情。

▲實價登錄2.0上路,將預售屋全面納入實價登錄,在簽約後30天內申報,日後若退訂,也須申報。
預售屋納管 銷售狀況無法藏
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出,實價登錄2.0主要分兩階段推行,第一階段在2020年7月實施,本次變革有兩大重點,一來是申報責任從地政士、不動產經紀業,回歸到「買賣雙方」,解決申報權責不明、代辦人公親變事主的缺失;並且將申報的時間提前,由原本的買賣登記完成30日內,調整為在「辦理買賣登記同時申報」,如此一來,便能減少大約一個月的行政時間差,強化資訊揭露的即時性。
2021年7月上路的第二階段,更是實價登錄2.0改革的重中之重!陳定中表示,這次制度調整變化較大,首先是「揭露完整門牌」,讓民眾能直接識別各戶的交易價格,改進先前以30號為單位的模糊不清;再來是「預售屋全面納管」,過去只有委由代銷、仲介銷售的預售交易才需登錄,使建商自售的交易成為漏網之魚,如今不論委售還是自售,全數納管登錄,補齊市場資訊的重要拼圖。
此外,以往預售屋的登錄時間,為銷售結案後的30天內,然而許多預售案的銷售期長達兩、三年,等到結案再進行登錄,已形同過時資訊,無法反映近期行情,因此前年7月新制實施後,預售屋交易的登錄時間調整為買賣契約簽訂日起的30天內,大幅縮短申報的時間差,另外也建立起預售屋備查的機制,讓消費者更清楚預售屋的推案狀況。

▲實價登錄上路11個年頭,近年有新的變革,以中古屋來說,調整最大的為完整揭露門牌。
店面登錄混淆 行情難辨
除了實價登錄2.0的制度性改革外,在系統的使用功能方面,實價登錄平台也有諸多改善,比如2019年就增加了「主建物佔比」的欄位,也新增建坪單價計算功能,以利消費者辦別建物專有部分的單價;另外也陸續添加了樓層別、格局等搜尋方式,讓平台的功能變得更加多元完善。
陳定中表示,不過實價登錄的改變,並非全然正向,也有一些調整令民眾詬病。像是2020年中,實價登錄取消了店面等特殊產品的選項,全面以「建物型態」來申報,官方聲稱此舉是基於民眾申報的便利性,以避免民眾因搞不清楚建物屬性而誤報,但這番變化將使店面交易被納入「住宅大樓」、「透天厝」的建物交易中,與一般住家的交易資訊混在一起。
但由於店面的價格通常遠高於一般住宅,所以這項改變,可能使民眾不易分辨店面與住家,導致誤判整體的住宅行情,雖然官方認為民眾只要點閱更詳細的資訊,仍能判斷該建物的實際使用情況,進而釐清行情,但對使用者而言,確實須多費一番查驗的功夫,徒增民眾困擾。

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