http://www.CRNTT.com 2014-06-01 07:14:51
中評社北京6月1日電／4月份的經濟數據繼續維持了疲弱的態勢，再次表明了“穩增長”的必要性。幸運的是，一系列“穩增長”與“調結構”相結合的措施自3月份即已陸續推出。根據過去幾年的經驗，這些陸續播撒的種子一般會在3-6個月裡破土發芽。因此，即便5月份的經濟數據依然較弱，經濟增長啟穩回升應該就在不遠的將來，估計三季度實際GDP增長率再次回升到7.5%或以上應該是大概率事件。
然而，一些投資者擔心“這次不一樣”，因為他們認為房地產市場目前出現的下滑會把整個經濟拖垮。他們擔心，由於過去數年開發商的過度投資以及投機、投資者的過度購買，房地產市場目前存在巨大的供應過剩問題，市場的出清會帶來房價下跌、投資下滑、開發商資金斷鏈、銀行與信托公司壞賬上升、房地產上下遊行業受到牽連等一系列連鎖反應，最終引發一場經濟與金融危機。
和訊網刊登博道投資首席經濟學家孫明春文章認為，這些擔憂有些過慮了。從長周期來看，中國的房地產市場正在從供應極度短缺的階段走向供需基本平衡的階段，這一“再平衡”的過程估計要歷時十年之久。在此過程中，中國的房地產市場會變得更為健康，房價走勢會更為平穩，購房者的經濟承受力會逐步改善，有真實性購房需求的低收入群體的福利會上升，開發商之間的整合會加速，房地產業也會從一個暴利行業逐漸轉變成為一個享受社會平均回報率的行業。
當然，在這個“再平衡”過程中，真正的風險集中在那些杠杆率過高、攤子鋪得過大的開發商，他們將在接下來的十年中面臨極大的挑戰，其中肯定會有很多破產倒閉（尤其是在2016-2018年間）。而那些有遠見、審慎經營、杠杆率較低的地產商將會借助這一歷史機遇通過廉價的兼並與收購來做大做強。
房地產市場長期存在供需失衡
文章表示，房地產是一個周期性行業。在過去15年裡，中國的房地產市場經歷了數個明顯的周期，這些周期大都因宏觀調控、政策緊縮而始，以政策放鬆、市場強勁反彈而終。在這15年裡，關於中國房地產市場存在巨大泡沫、房地產市場即將崩盤的各種悲觀言論此起彼伏，不絕於耳。而房地產行業雖然有起有伏，但最終以房價、房租、開工面積、竣工面積、銷售面積、在建面積等指標數倍、甚至數十倍的上漲反擊了上述言論。
中國房地產市場在過去15年的強勁成長，源於多種深刻而複雜的原因，包括：（1）90年代末期的住房改革促成了商業化房地產市場從無到有、起點較低的原因；（2）大規模的城鎮化進程；（3）城鎮居民收入水平的大幅度提高導致對居住條件改善的巨大需求；（4）人口紅利；（5）整個經濟由於改革開放的深入而出現“貨幣化”深化的進程；（6）在貨幣高增長但上市公司質量普遍欠佳的環境下，具有長期保值增值功能的、高質量的投資品出現了明顯的短缺，這迫使富有儲蓄文化的中國居民對住房的投資功能高度追捧。
上述因素集中表現在一個現象上，那就是在過去15年裡，中國的房地產市場出現了嚴重的供不應求，這是導致這些年房價成倍上漲的最主要原因。我們根據國家統計局公布的一系列數據做了匡算，結論是：在1999-2013年的15年時間裡，以商品房累計竣工面積計算的房產供應僅僅是潛在住房需求的50%左右，供需缺口總量高達76億平米。在如此巨大的供需缺口之下，房價的大幅度上漲自然是無法避免的。
在我們估算住房的潛在需求時，主要包括兩個方面，一是新增城鎮人口帶來的新增住房需求，二是原有城鎮人口存在的改善性住房需求。
一、1999-2013年期間，城鎮常住人口總量增加了3.2億人，按城鎮居民人均居住面積33平米計算，這些新增城鎮人口需要約104億平米的住房。
二、1998年底，全國城鎮常住人口為4.2億，當年人均居住面積為18.7平米，比2013年的人均33平米少14.3平米，這意味著過去15年中原有城鎮人口形成的改善性住房需求約為60億平米。
二者相加，1999-2013年間住房潛在需求總量約為164億平米，而同期的商品房竣工面積總量（包括住宅和商業地產）僅為88億平米，供需缺口達到76億平米。
當然，由於數據的質量和可獲得性的原因，這個測算是非常粗略的，不可能精確。比如，國家統計局公布的商品房竣工面積，很可能無法涵蓋各種“小產權房”，這一數據的缺失有可能導致對住宅供應量的較大低估。
但是，也要指出的是，我們在計算住宅供應時，沒有去除因房屋動遷、舊城改造所減少的原有住宅面積（因為沒有數據）。考慮到絕大多數城市的面貌在過去15年都發生了革命性的變化，可以想象舊房拆遷的面積之大。因此，用商品房累計竣工總面積來估算住宅供應，肯定大大高估了實際淨增的供應面積。
同時，如果考慮到商品房竣工面積中還有約15-25%為商業地產，真正用於居民住宅的竣工面積比我們估算的88億平米應該會更少。
總之，考慮到上述所有的誤差與遺漏，我們可以大致確定，過去15年房地產市場的實際供應僅僅滿足了50%左右的潛在需求。
很多人認為，大部分從農村轉移到城市的人口收入很低，即便他們已經被城鎮化，也買不起城裡的房子，所以不應該把他們的買房需求算進來。這種觀點有失偏頗。理論上講，如果房價低到一定程度，這些人口中的絕大部分也就買的起房了，但此時房地產市場的供需缺口就不是潛在的，而是真實的，是有購買力支持的。然而，一旦這些供需缺口從潛在的變成真實的，那麼房價就不可能這麼低了，而是會因市場競價而被不斷推高。這就是市場規律。因此，在房地產市場供需缺口達到50%左右的情況下，有一半左右甚至以上（考慮到收入不平衡的現象）的人口買不起房，其實不應該令人奇怪。
房地產市場的“再平衡”
文章分析，中國房地產市場的供需極度失衡，在今後5-10年裡會出現明顯的改善。中國的房地產市場將逐步進入一個供需基本平衡的階段。在這個“再平衡”的過程中，房價的漲幅會明顯回落，在某些供應增長過快的區域甚至會出現明顯的下跌。但從全國均價來看，在今後10年裡，房價整體應該還是保持穩中略升的態勢（當然其中某些年份可能會出現一些波動）。
國家統計局的數據顯示，到今年4月底，全國商品房在建未完工面積達到54億平米。如果按2013年的商品房竣工面積（10億平米）計算，把這些在建項目完工需要大約5.3年的時間。在這5年多的時間裡，按城鎮人口每年新增1800萬人計算，城鎮常住人口會增加約9000萬人。按人均居住面積33平米計算，這些新增城鎮人口所形成的潛在住房需求約為30億平米。也就是說，在不考慮現有城鎮居民的改善性住房需求的情況下，今後5年（2014-2018年）住宅房地產市場將出現新增供應大於新增潛在需求約24億平米（54億平米減去30億平米）的現象。
不過，這24億平米供大於需的缺口，與過去15年所累積的供小於需的缺口（76億平米）相比，依然有52億平米的差距。這意味著，即便把這些在建項目按時竣工，中國住宅市場的巨大供需缺口也不可能在5年內消失。因此，我們判斷，中國的房地產市場從供應極度短缺的狀態走向基本平衡的“再平衡”過程大約會持續10年左右。
在房地產市場“再平衡”的過程中，隨著供需缺口的逐漸縮小，一批又一批對住房具有“潛在需求”的城鎮居民將會獲得買房的機會。在這一背景下，房價走勢將主要取決於居民收入的成長速度及按揭貸款的可獲得性。只要中國經濟能夠保持7%左右的實際增長率，城鎮居民的名義收入應該可以保持在8-10%的增速，這意味著其名義收入的絕對水平在今後5年內會提升50%，而在10年內會成長一倍以上。在這種收入增速下，城鎮居民的購房能力會明顯改善。如果隨著金融改革的深化，按揭貸款的可獲得性進一步提升的話，越來越多的“潛在需求”將轉化成為真實需求，從而形成對房價穩定的有力支撐。
因此，在供需缺口依然較大、收入增速依然較快、金融深化的空間依然廣闊的背景下，中國的房地產市場在今後5-10年的“再平衡”過程應該可以平穩進行，房價漲幅應該更趨溫和。而在近期內（2014-2015年），各地政府正在醞釀取消的“限購”政策則會更為直接、更為快速地釋放出大量的具有購買力支撐的真實需求，從而大大降低房價下跌的可能性。
房地產市場的潛在風險
文章指出，儘管如此，房地產市場的潛在風險也的確不容忽視。如果開發商們繼續保持過去幾年瘋狂擴張、拼命圈地的策略，而不是懸崖勒馬、穩健經營、降低杠杆率的話，那麼房地產市場的風險在今後數年則可能急劇上升，最終導致一場較大的危機。
按照國家統計局的數據，在2010-2013年間的4年裡，新開工面積總和達到73億平米。而2013年當年的商品房新開工面積即達到20億平米。如果開發商繼續以如此瘋狂的速度上新項目，那麼今後5年，新開工面積總和將超過100億平米，遠遠超出今後10年新增的住房需求，也遠遠大於過去15年商品房竣工面積總和（88 億平米）。果真如此，中國的房地產市場在10年之內就可能出現供大於求的現象，屆時房地產價格的大幅度調整也就難以避免。
從這個意義上講，今年前四個月出現的新開工面積的大幅度回落（-22%）其實是件好事！如果新開工面積在今後幾年繼續保持回落態勢，這將大大降低5年後房地產市場出現嚴重供大於需的風險，保證房地產行業的平穩運行。與此同時，由於在建面積實在很大，即便新開工面積繼續回落，只要開發商獲得足夠的融資，房地產投資在今後的3-4年裡依然有可能維持10-15%的增速，這對近期的“穩增長”舉措也不會產生明顯的不利影響。
在這個“再平衡”過程中，真正的風險集中在那些杠杆率過高、攤子鋪得過大的開發商，他們將在接下來的十年中面臨極大的挑戰，其中很多會破產倒閉（尤其是在2016-2018年間），並有可能對銀行、信托等金融機構和金融體系造成一定的衝擊。對此，監管部門及投資者都應及早採取防範措施。
然而，這些開發商的困境也給那些富有遠見、審慎經營、杠杆率較低的地產商提供了難得的歷史機遇，因為後者可以通過廉價的兼並與收購來做大做強，實現行業的整合。這些兼並與收購活動也會減輕金融體系的壓力，降低出現系統性金融危機的風險。
因此，經過這一輪的“再平衡”之後，中國的房地產行業將從一個快速成長的行業轉變成為一個基本平穩的行業，房地產市場的供需會更為平衡，房價走勢會更為平穩，購房者的經濟承受力會明顯改善，有真實性購房需求的低收入群體的福利會上升，開發商之間的整合會加速，房地產業也會從一個暴利行業逐漸轉變成為一個享受社會平均回報率的行業。