鉅亨研報2023/09/11 14:54
基泰算不出來的間接損失才是關鍵 。(圖:shutterstock)


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趨勢分析啟發投顧丁彥鈞基泰營建股更都賠償
基泰 (2538-TW) 由沈祖海建築師事務所同仁於 1979 年成立，1996 年上市，目前資本額 44 億元，為一中型的建設公司。主力發展台北市精華地段住宅及商辦，推出許多豪宅，例如藝人張惠妹就曾入住「信義之星」。
目前基泰 (2538-TW) 最有價值的建案，為 2020 年完工的「基泰忠孝」建案。地上 37 層樓、地下室 6 層，基地面積 448 坪，樓地板面積 7224 坪，加上停車位的產權面積共 8203 坪。一坪以市價 150 萬元計算，整棟大樓價值 120 億元。
啟發投顧證券分析師丁彥鈞表示，由於整棟大樓已經出租部分，根據法令「買賣不破租賃」原則，即使「基泰忠孝」建案整棟出售移轉所有權，買家也不能對房客解除租約，原房客還是能繼續就地辦公。換句話說，一般企業即使買下大樓，也不能整棟作為營運總部，不太可能成為潛在的買家。
有興趣的買主，只有可能是建設業或壽險業。但建設公司的主要業務為買進便宜的土地，設計建案再賣出，賺取利潤，比較少直接買下蓋好的建案。至於壽險公司，金管會為了避免炒房，於 2012 年訂出「金八條」的限制，其中一項是不動產的租金收益率必須高於「郵局兩年期定儲機動加碼」，目前為 2.845%(1.595%+1.25%)。
租金先以一坪 2500 元計算，一年的租金收入共 3 萬元。將 3 萬元除以 150 萬元，租金投資報酬率僅 2%，比率偏低，不符合金管會的法定要求，壽險公司即使有意願，也無法購買。因此開賣至今 2 年多，仍然乏人問津。
由於「基泰忠孝」建案並未滿租，不太可能調漲租金。若要順利賣出，勢必要降價求售。每坪售價 100 萬元，整棟大樓 80 億元出售，壽險公司的投資報酬率達到 3%，才有可能符合金管會的規範。啟發投顧證券分析師丁彥鈞評估，「基泰忠孝」建案短期內售出的機率不高。
近期「基泰大直」建案施工不當，導致隔壁民宅倒塌，基泰 (2538-TW) 管理階層預估重建成本 2.475 億元，加上其他賠償金額，總支出不會超過 3 億元。但其他業內人士估計，賠償金額可能超過 10 億元。啟發投顧證券分析師丁彥鈞表示，目前基泰 (2538-TW) 淨值金額 78 億元，每股淨值為 14.26 元，若賠償金額為 3 億元，基泰(2538-TW) 每股淨值將下降 0.68 元。若賠償金額為 10 億元，基泰 (2538-TW) 每股淨值將下降 2.28 元，都不至於發生倒閉的風險。
啟發投顧證券分析師丁彥鈞表示，雖然基泰 (2538-TW) 直接賠償的金額不大，但造成的間接損失超過直接損失。首先，基泰 (2538-TW) 位於台北市的建案全面停工，在賠償方式達成共識前，各建案不得復工。若因此導致相對人遭受損害，基泰 (2538-TW) 應負賠償責任。由於建築成本持續創高，越晚完工，成本越高，建案的毛利率可能下降。再者，基泰 (2538-TW) 商譽受到影響，未來在銷售建案上，買氣勢必降低，若給予價格上的折扣，又會壓縮毛利率。最後，由於都更需要多數住戶同意，若有少數住戶有疑慮，不願意和基泰 (2538-TW) 合作，基泰 (2538-TW) 很難再取得新的都更案。
算得出來的損失並不可怕，算不出來的隱藏性損失才是關鍵致命傷。