自由時報地產天下
2024年9月28日 週六 上午4:30

【文/記者朱語蕎】

▲央行祭出第7波房市管制，下半年買氣恐受影響。
房市下半年最大檔期928到來，卻正面迎上央行第7波房市管制，此次雖暫緩升息，卻祭出四大管制措施，被外界稱為「打炒房四重拳」，包括，名下有房者第1戶貸款無寬限期；自然人購第2戶貸款成數降至5成；公司法人購買住宅以及自然人購買高價住宅與第2、3戶住宅貸款降至3成；建商餘屋貸款由最高降至3成，讓下半年房市增添不確定性。
根據市調單位統計，今年928七都推案量直逼兆元巨量，較去年大增3千多億，再度創下單一檔期新高，各縣市案量都較去年增加，受惠上半年房市買氣爆棚，建商依舊「地照買、案照推、房照賣」，信心絲毫未受影響，包括台北、桃園及台中受惠百億大案點火，紛紛刷新區域新高紀錄，新北、台南及高雄也同步重返高檔，若再計入年初329的7800多億元，今年光兩大檔期就累積近1.8兆案量，隨著年底還有多檔指標案醞釀，全年「保底2兆」幾成定局，也顯見建商信心滿滿衝刺下半年最大檔期。

▲銀行限貸令發威，申貸排隊甚至到明年。
928推案量創新高 買氣受挑戰
但在本月19日，央行無預警宣布4項新房市管制措施，打亂一池房市春水，不僅調升存準率，並加碼第七波房市管制措施，其中第2戶貸款最高成數降為5成，信用管制區域也從七大都會區擴及全台，衝擊即將交屋並申貸的消費族群。
其實近期房市受到銀行「限貸令」衝擊，買氣已大受影響，不少準備交屋申貸的民眾直喊貸不到款，許多銀行都表明目前申貸需要排隊等候，甚至已排到明年初，央行這波管制再起，無疑是對目前房市雪上加霜。
從去年至今，政府出手管制房市動作不斷，但市場熱度不減，股市上兩萬點，讓熱錢漫溢到房市，同時，高科技擴廠效益帶動區域房市，加上新青安加持，激出許多首購族加緊購屋腳步，整體房市一片欣欣向榮，房價更因為工料雙漲、土地成本上揚，絲毫未受影響，甚至不斷上漲。
此波房市管制被外界稱為打炒房四重拳，對於有房族、換屋族來說，可說是拳拳到肉，台北市不動產開發商業同業公會秘書長于俊明表示，央行對外稱本次修正係為打擊投機客，但顯然已傷及安身立命的購屋民眾，以及促進地用兢兢業業的建築產業，于俊明表示，對於民眾無房貸但已有房屋者，在第一戶房貸時不給寬限期將影響換屋需求，民眾現在居住的房屋已無房貸，若要「先買新屋再賣舊屋」，所買新屋沒有寬限期，恐引致民怨。

▲受限貸款限制，民眾購屋觀望期將拉長。
繼承房屋也遭殃 換屋族受影響
于俊明說，民眾既有房屋無論取得原因、金額大小，一律限制新購房屋不能給予寬限期，政策缺乏正當性。他舉例，假設某甲名下的房屋在南部偏鄉，屬於繼承而來，甚至與家人繼承共有，現在工作在北部有購屋需要，卻不能給予寬限期，這種限制有何正當性？
另外，房屋稅允許一個家庭可以有3戶自住合理需求，不用課徵囤房稅，但是第2戶首次要貸款的房子，不能給予寬限期，對於提供家人生活合理需求的購置，等於形同懲罰。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，相較於美國降息以降低軟著陸的衝擊，台灣房市其實早從去年中就透過平均地權條例修正上路前「不溯及既往」的解釋，以及新青安的利息補貼、拉長還款期及寬限期來解除打炒房警報，打破2022年升息、升準及2023年平均地權條例修正的陰霾，創造升息循環下的另類榮景。
「限貸令」問題未解 建商也受害
然而，激情必須付出代價，黃舒衛說，房市從第二季初現端倪、第三季從中古屋延燒，透過央行呼籲減降不動產貸款集中度，以致蔓延到預售市場的全面性錢荒。房市交易缺乏資金動能帶動的流動性，形成「以量制價」的差異化升息、降估價、砍成數的結構性失血後，即便主管機關三申五令沒有限貸令，且針對首購、都更危老、企業自購自建優先放款的「人道走廊」，但觀望的房市將加速分歧、碎形化的現象已然浮現。
台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏直言，現階段房地產真的太熱，政府不出手也不行，對建築業來說，太過熱的房市也是不好，但若漲跌幅過大，其實業者也會受傷，陳勝宏表示，房地產是每一個人的資產，若房地產急跌，資產變負債，整個國家經濟將會受影響，如果把房價壓到下跌3成，國內經濟可能會停滯、消費萎縮，整個經濟動能將消失，這些問題台灣都發生過，甚至現在的中國、越南，都正在經歷這樣的狀態。
陳勝宏表示，限貸令延伸的問題也相當大，對建商來說，中小型建商資金調度可能出問題，爛尾樓恐再現，此外，還有可能出現建商「一屋兩賣」問題，建商因為沒資金，需要跟銀行擔保借錢，但建商手上只有銷售中的預售屋可擔保，一旦建商倒閉，將嚴重影響已購戶的權益，引發消費糾紛。
對代銷業者來說，大多低調表示靜觀其變，畢竟對新成屋或即將交屋的買方來說，自備款得多準備1∼2成，勢必拉長觀望時間，對銷售端來說會較辛苦。正業地政士聯合事務所所長鄭文在則建議，現階段購屋族最好要有「345」觀念，也就是3成自備款、4處找銀行、5個月交屋，畢竟隨著銀行緊縮，買方原來的2成自備款，建議應提升至3成，避免銀行估價保守，買方發生貸款不足，違約的情事。