妙音 發達集團副總裁
來源:房產   發佈於 2024-09-28 05:46

928檔強碰央行四重拳 換屋、有房族跳腳 下半年房市風雲變色

自由時報地產天下
2024年9月28日 週六 上午4:30


【文/記者朱語蕎】

▲央行祭出第7波房市管制,下半年買氣恐受影響。
房市下半年最大檔期928到來,卻正面迎上央行第7波房市管制,此次雖暫緩升息,卻祭出四大管制措施,被外界稱為「打炒房四重拳」,包括,名下有房者第1戶貸款無寬限期;自然人購第2戶貸款成數降至5成;公司法人購買住宅以及自然人購買高價住宅與第2、3戶住宅貸款降至3成;建商餘屋貸款由最高降至3成,讓下半年房市增添不確定性。
根據市調單位統計,今年928七都推案量直逼兆元巨量,較去年大增3千多億,再度創下單一檔期新高,各縣市案量都較去年增加,受惠上半年房市買氣爆棚,建商依舊「地照買、案照推、房照賣」,信心絲毫未受影響,包括台北、桃園及台中受惠百億大案點火,紛紛刷新區域新高紀錄,新北、台南及高雄也同步重返高檔,若再計入年初329的7800多億元,今年光兩大檔期就累積近1.8兆案量,隨著年底還有多檔指標案醞釀,全年「保底2兆」幾成定局,也顯見建商信心滿滿衝刺下半年最大檔期。

▲銀行限貸令發威,申貸排隊甚至到明年。
928推案量創新高 買氣受挑戰
但在本月19日,央行無預警宣布4項新房市管制措施,打亂一池房市春水,不僅調升存準率,並加碼第七波房市管制措施,其中第2戶貸款最高成數降為5成,信用管制區域也從七大都會區擴及全台,衝擊即將交屋並申貸的消費族群。
其實近期房市受到銀行「限貸令」衝擊,買氣已大受影響,不少準備交屋申貸的民眾直喊貸不到款,許多銀行都表明目前申貸需要排隊等候,甚至已排到明年初,央行這波管制再起,無疑是對目前房市雪上加霜。
從去年至今,政府出手管制房市動作不斷,但市場熱度不減,股市上兩萬點,讓熱錢漫溢到房市,同時,高科技擴廠效益帶動區域房市,加上新青安加持,激出許多首購族加緊購屋腳步,整體房市一片欣欣向榮,房價更因為工料雙漲、土地成本上揚,絲毫未受影響,甚至不斷上漲。
此波房市管制被外界稱為打炒房四重拳,對於有房族、換屋族來說,可說是拳拳到肉,台北市不動產開發商業同業公會秘書長于俊明表示,央行對外稱本次修正係為打擊投機客,但顯然已傷及安身立命的購屋民眾,以及促進地用兢兢業業的建築產業,于俊明表示,對於民眾無房貸但已有房屋者,在第一戶房貸時不給寬限期將影響換屋需求,民眾現在居住的房屋已無房貸,若要「先買新屋再賣舊屋」,所買新屋沒有寬限期,恐引致民怨。

▲受限貸款限制,民眾購屋觀望期將拉長。
繼承房屋也遭殃 換屋族受影響
于俊明說,民眾既有房屋無論取得原因、金額大小,一律限制新購房屋不能給予寬限期,政策缺乏正當性。他舉例,假設某甲名下的房屋在南部偏鄉,屬於繼承而來,甚至與家人繼承共有,現在工作在北部有購屋需要,卻不能給予寬限期,這種限制有何正當性?
另外,房屋稅允許一個家庭可以有3戶自住合理需求,不用課徵囤房稅,但是第2戶首次要貸款的房子,不能給予寬限期,對於提供家人生活合理需求的購置,等於形同懲罰。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為,相較於美國降息以降低軟著陸的衝擊,台灣房市其實早從去年中就透過平均地權條例修正上路前「不溯及既往」的解釋,以及新青安的利息補貼、拉長還款期及寬限期來解除打炒房警報,打破2022年升息、升準及2023年平均地權條例修正的陰霾,創造升息循環下的另類榮景。
「限貸令」問題未解 建商也受害
然而,激情必須付出代價,黃舒衛說,房市從第二季初現端倪、第三季從中古屋延燒,透過央行呼籲減降不動產貸款集中度,以致蔓延到預售市場的全面性錢荒。房市交易缺乏資金動能帶動的流動性,形成「以量制價」的差異化升息、降估價、砍成數的結構性失血後,即便主管機關三申五令沒有限貸令,且針對首購、都更危老、企業自購自建優先放款的「人道走廊」,但觀望的房市將加速分歧、碎形化的現象已然浮現。
台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏直言,現階段房地產真的太熱,政府不出手也不行,對建築業來說,太過熱的房市也是不好,但若漲跌幅過大,其實業者也會受傷,陳勝宏表示,房地產是每一個人的資產,若房地產急跌,資產變負債,整個國家經濟將會受影響,如果把房價壓到下跌3成,國內經濟可能會停滯、消費萎縮,整個經濟動能將消失,這些問題台灣都發生過,甚至現在的中國、越南,都正在經歷這樣的狀態。
陳勝宏表示,限貸令延伸的問題也相當大,對建商來說,中小型建商資金調度可能出問題,爛尾樓恐再現,此外,還有可能出現建商「一屋兩賣」問題,建商因為沒資金,需要跟銀行擔保借錢,但建商手上只有銷售中的預售屋可擔保,一旦建商倒閉,將嚴重影響已購戶的權益,引發消費糾紛。
對代銷業者來說,大多低調表示靜觀其變,畢竟對新成屋或即將交屋的買方來說,自備款得多準備1∼2成,勢必拉長觀望時間,對銷售端來說會較辛苦。正業地政士聯合事務所所長鄭文在則建議,現階段購屋族最好要有「345」觀念,也就是3成自備款、4處找銀行、5個月交屋,畢竟隨著銀行緊縮,買方原來的2成自備款,建議應提升至3成,避免銀行估價保守,買方發生貸款不足,違約的情事。

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