好房網News 的故事 • 5 小時

好房網News記者林和謙／台北報導
 
父母若計劃送房地產給子女時，除了留意贈與稅金等問題，也要考慮子女日後如出售時的房地合一所得稅！宜蘭執業不動產經紀人及地政士、不動產雙證照講師邱明芳指出，一般而言，房地合一所得稅率都高於贈與稅率，父母贈送房地產給子女等家人，兩種稅金都要考量。
 
邱明芳表示，最近就接到一個贈與稅申報、買賣及抵押權連件節税的案件，因為客戶的兒子要結婚，父母親詢問，如何買房子移轉給兒子、又可節稅？假設用公告現值計算贈與金額，且有免稅額，也能合法節稅，但日後小孩賣掉房子，會面臨巨額房地合一所得稅；而如果用買賣方式，則子女要有足夠的自備款買房，否則無法圓夢購屋。
 


不動產雙證照講師邱明芳指出，一般而言，房地合一所得稅率都高於贈與稅率，父母贈送房地產給子女，兩種稅金都要考量。圖／好房網News記者林和謙攝© 由 好房網 提供


 
上述案例有兩全齊美的方法嗎？邱明芳指出，可由父母利用每年底及明年1月時，先贈與現金244萬元連件，申報贈與稅當作兒子頭期款，來購買房子。小孩另外以此房屋申請房貸，銀行撥下來的錢交給賣方，由小孩繳房貸，父母可利用兒子以後結婚時，父母各自再贈與該兒子價值在100萬元以下的財物，可不計入贈與總額課稅，往後父母繼續贈與現金，除了幫忙小孩繳房貸、只付寬限期5年利息，如此就可解決上述問題。而且這些都是兒子婚前財產，不算入以後夫妻剩餘財產分配的處理，不列入分配範圍，也在合法節稅之下將財產歸為兒子所有，日後將來的媳婦，無法有夫妻剩餘財產分配權的請求。
 
邱明芳清楚說明，這對父母因為35歲兒子要結婚，決定購買市價約2千萬元房子，房屋評定現值及土地公告現值合計約976萬元。

如果利用跨年贈與給兒子，父母親今年12月31日以前各贈與244萬元，明年1月2日後再各贈與244萬元（共計976萬元），這個房屋就可以順利登記到兒子名下，免繳贈與稅。缺點是未來兒子若以市價2千萬元出售，因公告價值僅976萬，將有約1千萬元的淨獲利須課徵房地合一所得稅。即使自用6年再出售，享受4百萬元免稅額、10％優惠稅率，以1千萬減400萬再乘10％，仍要繳納60萬元房地合一稅。
 
邱明芳協助這對父母處理相關稅務，後來其兒子買2千萬元房子，其中包括約5成自備款976萬元，5成左右銀行貸款1千萬元，辦理青年安心成家貸款寬限期5年。自備款部分，由於976萬元可視為贈與稅免稅額，父母親免贈與税。
 
邱明芳指出，至於1千萬元房貸部分，銀行核准後直接撥款給賣方，因有銀行撥款金流，再加上買賣契約書當未來房地合一所得税的應付文件物證，且兒子對銀行貸款1千萬元，有收入償債能力，未來國稅局會認定有資金流量，買賣順利完成。父母親與兒子善用贈與稅操作，由於買賣取得價格2千萬元為成本，未來兒子即便在2年內賣房、要申報房地合一所得税，因為是以市價2千萬元出售換屋，按財政部新規，買賣房產未提示因取得、改良及移轉而支付的費用者，得按成交價額3％計算、以30萬元為限，因此兒子若以2030萬元售出，則沒有淨獲利，房地合一所得稅就是0元，既省了贈與稅，也省了未來房地合一稅。