2024/10/11 05:30  
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〔記者徐義平／台北報導〕上市建商達麗建設、海悅及彥文資產管理，九月底聯手砸下逾九十五億元，買下北市忠孝復興站SOGO商圈七幢地上四層的透天店面，再添單價千萬地王案例。根據統計，近幾年來北市單價千萬地王買賣案，絕大多數都帶「老殼」，房產業者表示，在中央銀行限縮土地融資最高五成下，僅剩帶有「老殼」的都更、危老案等，才能突破土融成數限制、又可爭取更高容積獎勵。
二○二○年來的五宗「千萬地王」，其中有四宗帶著「老殼」，包括敦南SOGO百貨、大安森林公園對面角地都更案、今年三月芙蓉大樓案，還有九月底忠孝復興站附近七幢透天買賣案等。
房產業者指出，建商不惜砸每坪破千萬元也要買進帶有老屋土地的主因，不外「土地融資成數」、「容積獎勵」等目的；舉例來說，同樣一宗二十億元的土地買賣案，若無地上物的素地，在央行管制下，建商最多只能貸到十億元，其中一成、約二億元還要等動工後才撥款，即建商得先自備至少十億元。
但若地上有屋齡超過三十年老屋的土地，貸款成數不受最高五成限制，假設土融可達七成，建商土地自備款約六億元，相當於購地自備款大減四成，可讓資金運用更加靈活，還可多買一塊土地。
此外，老屋還可循都更、危老等重建途徑申請「容積獎勵」，其中都更容獎最高為基準容積一．五倍或原容積一．三倍，老屋帶來的容積獎勵相對誘人。房市專家何世昌指出，這些帶著「老殼」的土地，嫁妝就是容積獎勵，因此每坪土地成交單價常比素地還高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，飯店、辦公大樓、精華路段透天厝等產權完整的老舊建物，省去整合風險，可直接循危老、都更等途徑改建，尤其北市地價、房價高昂，帶老殼買賣案更為受惠。
容獎當嫁妝 屋主建商雙贏
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也說，帶著老殼對屋主、建商都是多贏選擇。對屋主來說，就算老屋賣相較差，但可免去拆除及建築廢棄物清理成本；對建商來說，除容積獎勵誘因，保有老殼還可持續收租，同時安排重建行政程序、建築規畫、產權整合等過程，兼顧收益、養地、加工與增值多重目的。