2026年9月11日週五 下午3:27

房市冷了，房價卻沒有明顯跌下來，下一步就看央行。9月理監事會即將登場，除了利率是否調整，房市信用管制會不會再鬆綁也成為焦點。德明財經大學教授、房產專家莊孟翰認為，目前沒有再升息的必要，第二戶房貸成數可考慮從六成提高至七成；不過，即使政策稍微鬆手，也別期待房市立刻反彈，目前市場已進入「量縮、價緩」，未來較可能走「U型盤整」，不同區域也將呈現K型分化。南台科技大學教授朱岳中則認為，9月利率維持不變的可能性最高，第四季即使回溫，也較可能只是低檔改善。

央行理監事會能救房市？學者爆：第2戶放寬恐也只是「安慰劑」。圖/取自Getty images
第二戶房貸可再放寬？「升到7成也只是安慰劑」
央行先前已將自然人第二戶購屋貸款成數由五成調高至六成，莊孟翰認為，接下來可考慮進一步提高至七成或八成。
他分析，第七波信用管制後，各銀行自主控管趨嚴，加上房市量縮，銀行鑑價也比房市熱絡時保守。假設目前銀行鑑價只有過去市價的九成，即使第二戶貸款成數放寬至七成，換算實際貸款水位也僅約原價格的六成三，加上銀行仍會依借款人及物件條件審核，因此對市場刺激有限。

莊孟翰表示，第二戶房貸從六成提高至七成，「只是一個安慰劑而已」，不至於讓大量資金重新湧入房市。至於9月利率，他認為目前沒有進一步升息的必要；朱岳中也認為，綜合國內外條件來看，利率「維持不變的可能性最高」。
房價真的沒跌？有些讓利「實登看不到」
不過，對一般買房族來說，更直接的疑問是：房市都冷成這樣，為什麼看房時還是覺得很貴？莊孟翰認為，不能只從實價登錄或少數高價建案判斷整體市場，因為現在部分建商並非直接砍售價，而是透過送裝潢、家具、退佣等方式讓利，尤其買氣較弱的蛋白區更加明顯，因此實際優惠不一定完整反映在成交單價。
此外，近年小坪數、高單價產品增加，也可能讓平均單價看起來仍處高檔，掩蓋部分市場實際上的價格修正。
朱岳中也觀察到類似現象。他分享，甚至有已簽約的預售案，建商主動詢問買方是否願意加快付款，若願意便提供額外優惠，反映市場轉冷後，業者已開始透過不同方式讓利、加速資金回收。
房市示意圖。圖/業者提供
至於繼續等下去，房價會不會真的變便宜？莊孟翰認為，目前房市已出現明顯「K型分化」。他分析，雙北受到土地稀缺、交通建設等條件支撐，新竹等科技產業聚落則有高所得族群的購買力，因此部分好地段即使市場降溫，價格仍相對有撐；反觀過去漲幅較大、供給偏高的部分中南部地區，以及區位較弱的蛋白區，價格修正壓力相對較高。
第四季有機會回溫？房市恐走「U型盤整」
展望第四季，莊孟翰認為，即使央行適度鬆綁信用管制，也不代表房市會快速反彈。他以「U型」形容接下來的走勢，認為市場仍需要時間消化過去的房價漲幅與供給，目前整體較接近「量縮、價緩」，而非快速落底、快速回升的V型。
朱岳中看法則稍微樂觀。他認為，若央行沒有再加碼緊縮，甚至適度放寬房市信用管制，加上股市資金環境配合，第四季房市有機會比第二、三季谷底稍好一些，但仍較偏向低檔改善，而非立即重返熱絡行情。
莊孟翰也提醒，目前部分蛋黃區及科技聚落仍有高所得族群、股市財富效果支撐，因此即使整體房市冷卻，價格仍相對抗跌。這也意味著，對還在等房價下跌的買房族而言，這波房市恐怕不是「再等等，全台房子就一起變便宜」，而是進入更長時間的盤整，不同區域各自修正。