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2026年7月31日週五 上午2:29


信用管制壓抑房市成交量，卻未撼動資產移轉量與精華區房價。今(2026)年上半年全台建物移轉僅12萬4619棟，下探近10年同期最低；同一時間，繼承及贈與移轉雖較去(2025)年減少，棟數仍居近10年同期第3、第4高，法拍量也未隨買氣降溫而攀升。台北市新建案更逆勢出現每坪226萬元成交價，房市冷熱分化進一步擴大。
根據內政部統計，今年上半年全台買賣棟數較去年同期下滑約4.8%，不僅低於2023年《平均地權條例》修正案上路時的13.8萬棟，也跌破2017年房市低潮時的12.9萬棟，僅高於2016年房地合一稅上路初期的10.86萬棟。若下半年政策環境未見鬆動，全年交易量恐面臨26萬棟保衛戰。

房市降溫範圍由部分區域逐漸擴散，在不含連江縣的21個縣市中，僅台北市、新北市、高雄市、宜蘭縣、雲林縣及嘉義市成交量較去年同期成長，其餘15個縣市均呈衰退。其中苗栗縣、嘉義縣、屏東縣及台東縣減幅超過2成，二、三線區域的買氣下降幅度普遍大於都會區。


房仲業者分析，第七波選擇性信用管制持續發酵，銀行放款額度吃緊、審核條件轉嚴，購屋人除須準備更多自有資金，貸款成數及撥款時間也增加不確定性。過去由產業園區、重劃區議題帶動的高槓桿投資買盤明顯退場，市場交易逐漸集中於首購、換屋等自住需求，台股表現強勁也對房市資金形成排擠。
相關政策對短期交易的抑制效果同樣浮現。《房地合一2.0》自2021年7月上路至今年第1季，持有2年內出售、適用45%稅率的買賣累計約10.6萬件，但短期交易占比已由2022年的25.5%，降至今年第1季的10%，創下新制實施以來最低紀錄。房市交易結構正由短進短出，逐步轉為自住及中長期持有。
相較一般買賣市場量能收縮，透過繼承、贈與取得房產的情形仍相當普遍。今年上半年繼承移轉達3萬7735棟，年降3.4%，但仍是近10年同期第3高；贈與移轉2萬7288棟，年減8.7%，則是同期第4高。住商不動產認為，人口高齡化、家庭財富傳承及節稅安排，使房產移轉不再完全取決於市場買氣，部分長輩會運用每年贈與免稅額度，提早進行資產配置。
不過，取得房產並不代表沒有成本。繼承或受贈的房屋若為早年購入，日後出售時，可能以較低的房屋評定現值及土地公告現值計算取得成本，市價與成本差距愈大，衍生的房地合一稅負也可能愈高；若承接的是老舊住宅，還須考量整修、管理及持有稅費，資產傳承前仍須先行評估。
市場原先擔心信用緊縮可能帶來斷頭潮，但法拍數據尚未出現反轉。今年上半年拍賣移轉共1606棟，雖較去年同期增加5.93%，卻是近10年同期次低，僅高於去年的1516棟。業者指出，房價仍處高檔，加以上半年景氣及股市表現不弱，面臨資金壓力的屋主多半能在一般市場出售，房屋直接流入法拍市場的比例有限。
在整體交易低迷之際，台北市新案價格則呈現另一番景象。住展雜誌統計今年推出且已有實價登錄的新案，信義區松平路「松裔」最高成交單價達每坪226萬元，高居今年北市新案單價冠軍，中正區「京典ATELIER111」以每坪189萬元居次。士林區「文心天母」、南港區「四季嘉禾」及北投區「力銘耘山」，最高單價分別約158.1萬元、154.3萬元及139萬元。
其中，「松裔」鄰近台北101及信義計畫區，在區域新案供給稀少、地段效益支撐下，成交均價多站上每坪200萬元。「京典ATELIER111」則以東門生活圈、學區及低總價小坪數吸引買方，即使單價突破180萬元，仍在不到半年內完銷。市場人士分析，房市已進入高度選擇性階段，資金不再普遍追逐各區產品，卻願意為稀缺地段、品牌建商及低總價精華區住宅支付溢價。