2026年6月22日週一 上午9:07

【文／葉一秋】台北市法拍屋近期出現一起「超級陷阱題」，投標民眾若沒有察覺，恐以超出市場價格超額標下。法拍專家指出，這是執業多年罕見碰見的妙妙屋，外觀是一棟正常的大樓，內部竟然隱藏「完全沒有電梯」的公寓戶型，如果民眾僅憑著法拍資訊、測量成果圖，即便到親臨現場觀察外觀，都難以察覺，極有可能陷入「標大樓價買公寓屋」的窘境，欲哭無淚。
這件位於台北市大同區重慶南路二段的「美崙大樓」法拍案件，建築總樓高12樓，物件位於4樓，一般看到12樓建築第一反應皆是「必定有電梯」的既定印象，再看建物測量成果圖，僅有寥寥數筆畫出該戶的面積及格局，並沒有呈現外部公設的配置，僅以書面資料來看，都是正常不過的一般大樓。
▲台北市大同區近期有筆法拍案件，被專家認為是「超級陷阱題」，外觀如同一般大樓，實則暗藏幾戶無電梯的公寓。鑫創資產管理提供
商業大樓權狀21.51坪 第三拍底價1034萬
再來，到現場觀察，外觀可見是規模不小的高樓，1樓有店面、有銀行，有住戶進出的大廳，由於法拍屋不能進屋內查看，一般民眾大多到此為止，再看看周邊的交通、機能、捷運站、學區等，查查看該戶是不是凶宅，該社區雖是商業大樓，但地段不錯，權狀坪數21.51坪，公設坪數只有2.12坪，第三拍底價1034萬元，怎麼看都十分誘人。
為什麼好好的大樓，會蓋出幾戶沒有電梯的戶別？背後原因令人啼笑皆非。鑫創資產管理總經理黃瑋諭表示，這起法拍案件聽說是社區在起造時，合建地主不願意吸收公設面積，才切割出幾戶無電梯狀態的公寓型態，有獨立的樓梯與其他住戶徹底切割，肉眼上完全無法分辨的「一體化外觀」，真的很難察覺其實是無電梯的格局。


▲該戶出入口獨立於其他住戶，由一狹小大門出入，信箱也位在該處，若沒有仔細查看，恐會誤認出入口位置。鑫創資產管理提供
法拍反悔代價大！保證金扣留、補差額
黃瑋諭指出，其實該戶別位於邊間，採光相當好，且與整體大樓結構相連，地震時具備較有的支撐性，地段位置也不錯，以現在底價1034萬元來看，該區公寓單價也要50萬元以上，大樓單價則在70~80萬元，價格還是不錯，但如果發生「破上拍」、加價高的情形，很有可能就是投標人踏入陷阱，在不知情的情況下標下。
黃瑋諭提醒，法拍屋拍定後若反悔，不僅僅只是沒收法拍保證金，而是先扣留保證金，法院重新拍賣該物件，若再度拍賣的拍賣價，加上拍賣程序費，低於原得標的金額，原得標人還要再補足其差額。
▲早期測量成果圖較為簡陋，僅有寥寥數筆畫出該戶的格局，看不出梯廳公設的樣子。鑫創資產管理提供