Yahoo房地產編輯部
2026年2月25日 週三 上午8:45

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房市交易清淡，房地產是否還是最佳投資標的？有網友在社群上發文，說自己以買了一間總價1475萬、28坪加車位的預售屋，貸款8成、利率2.5%，若以2年興建期+ 5年寬限與持有期來算，7年間投入的本金（頭期款、裝潢、利息等）累計超過700萬。
「假設房價幸運上漲至 2000萬，雖然帳面價差有500萬，加上租金收入150萬，看似賺了650萬，但扣除房仲費、房地合一稅、利息、管理費、裝潢及出租稅金後，實際淨利僅剩約340萬。」
▲有網友以自身27年經驗為例，表示目前股市資金全數來自房屋增貸，股市大漲享紅利，股市大跌時則靠租金覆蓋房貸本利和，達到「進可攻、退可守」境界。示意圖/Getty
大家寧願買股買黃金，也不想投入房地產？
原PO說，以超過700萬的投資來看，投報率並不吸引人，而自己投入股市200 萬，一年內就賺100萬，「難怪大家寧願買股買黃金，也不想投入房地產」。

這樣的討論一開始，就有不少人認為或許計算邏輯有誤。網友表示，計算投報率不能將房貸總額視為投入成本，實際投入的僅有頭期款與裝潢費、約295萬 + 50萬，房地產作為防禦性資產，能提供年化9%報酬，且具備上漲時增貸、下跌時不用擔心維持率的優勢，「或許不能只看帳面上的數字」。

真正的投資客通常是「股房雙棲」
也有人說，單純比較「股市vs房市」是假議題，真正的投資客通常是「股房雙棲」。他列出3大觀點，強調房地產與股票的操作邏輯完全不同。

• 時間觀點不同：房產看的是30至50年的長期資產增值與租金穩定度，而非短期的價格波動。
• 可操作性：房產可透過談價、裝修、貸款條件談判，來主動創造獲利空間，不像股票散戶只能被動接受價格。
• 多一層槓桿：這是房產最大優勢。股票雖然可以質押，但有維持率斷頭風險；而房產增值後可以「增貸」出來買股，再將股票「質押」，這條路徑讓有房者永遠比單純股民多一層資金槓桿，且房貸利率低、還款期長，抗風險能力極強。

27年投資大神：股市資金全來自房屋增貸
該網友以自身27年經驗為例，表示目前股市資金全數來自房屋增貸，股市大漲享紅利，股市大跌時則靠租金覆蓋房貸本利和，達到「進可攻、退可守」境界。
過來人秀帳單：買房7年獲利翻倍
另一名網友也貼出了2019年購入房產的實戰數據佐證。說他自己以450萬購入房產，實際投入本金約195萬，經過多年轉貸與增貸，不僅取回本金，還額外貸出資金投入債市套利。
「若現在賣出，扣除所有成本與稅金，7年淨賺約367萬，年化報酬率15%。房產追求的是穩中求勝，並且是利用持續的槓桿來放大資產。」
豪宅線成為流動性死穴？
至於高總價房產的流動性問題，是否形成房產的硬性天花板，有網友說，豪宅像是台中4000萬，限制貸款成數僅剩3成，資金效率不如股價無上限的台積電。
「豪宅限貸令最初是為了遏止建商狂蓋大坪數、利用AB約超貸洗錢的亂象。該政策確實打擊了大坪數豪宅市場，但也因房價全面上漲，導致現在連普通的四房物件都容易觸碰豪宅線，造成供給失衡」。
房產管理麻煩、不如股票輕鬆？
也有人提出，房產管理麻煩、不如股票輕鬆，資深投資客則是分享經驗，說他個人管理的規模極限，大約是50間房，「只要篩選租客得宜，如避開特定職業或習慣，管理所需時間其實不多，甚至1年只需聯絡房客一次。
他強調，房地產的操作規模限制不在於資金，而在於管理能力，但這對專職投資者來說並非難事。
曾敬德：股市表現強勁，資金結構出現改變
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，股市表現強勁，確實讓屋主心態和資金結構的改變，不少屋主資金充裕，沒有降價出售房子的壓力，而在投資客逐步退場後，留下來的多半是以自住、換屋為主的理性買方，因此買方不再盲目追價，賣方也不輕易讓價，價格才會撐在這裡。
徐佳馨：股房兩極化走勢，央行管制造成
住商不動產企研室執行總監徐佳馨則是表示，現在房地產價格死守不上不下，資金如何有效運用更是關鍵。2025年在AI浪潮帶動下，股市創新高，股房二市兩極化走勢，和央行選擇性信用管制密不可分，央行築起高牆房市交易量縮，央行是否放行調控政策才是關鍵。