西門町強復甦1》空置率降、租金漲、觀光客回流 西門町人氣強復甦
2024/03/13 17:00
文｜
陳雅玲

▲西門町在3年疫情後，強勢復甦，成為台北市最夯商圈。（圖／彭世杰攝，以下同）「5、4、3、2、1⋯」，在台北市長蔣萬安偕同國內外賓客揭幕下，2月17日台北燈節正式點燈，黑壓壓的大批人潮湧進西門商圈。全區123組絢麗燈飾照亮西門至北門一帶，猶如一座不夜城，長達1個月的展期，吸引超過500萬人次，周邊店家笑容滿面迎接大量人潮，昔日排隊人龍再度重現。

實際上，早在農曆春節的前4、5個月，西門町就有一波商家展店卡位，搶賺春節、寒假連續假期商機，「但大家都沒想到這次連續假期生意特別得好，笑稱真的是賭對進場時機！」在地房仲轉述租客店家的心聲。
初期，大家半信半疑「能好到什麼程度？」但看著遊客愈來愈多，生意變好了，也跟著信心大增，即使店面租金又上調，也二話不說，馬上租下來。

燈會期間，實際走一趟西門町的第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，西門町燈節湧現人潮，觀光客是有感回流。從捷運西門站旅運人次來看，今年1月人流量達420萬人次，與2019年疫情前同期464萬人，人潮恢復到疫情前的9成；整體去年下半年，西門站進出人次達2436萬，也比前年同期成長26.7%。

復甦》租客店家積極　二話不說馬上租
反映觀光客人潮回流，內需消費強勁，帶動西門店面租金水準自2021年谷底反彈回升。根據信義房屋統計實價揭露資料，台北市去年13筆每坪租金單價破萬元的店面中，西門町就占了8筆；當中成都路19號、鄰近捷運西門站6號出口旁的16.8坪店面，月租達30萬元，換算單坪月租金達1.77萬元，創下去年台北市新高。

綜觀台北市商圈，戴德梁行統計，西門商圈2022年疫情3級警戒期間，空置率最高達到23.12%，店面市場受創最為慘烈，但隨後西門商圈以最快速度滿血復活，空置率連續4個季度急速下滑，2023年第4季降至4.7%，復甦力道甚至超車東區商圈、中山南京商圈。
▲西門町復甦後注入新動能，連萬年大樓一樓老店面也改裝為新興飾品品牌。

西門徒步區街區發展促進會理事長劉金龍表示，疫情後的西門町就像「浴火鳳凰」，商圈朝氣蓬勃，不僅舊有店家陸續回歸，更多的是新面孔進駐，為西門町帶來新風貌。
回春》空置率曾逾兩成　現在僅個位數

很難想像，3年多的疫情期間，天龍國的11級商圈從天上掉到凡間，當時，伴手禮店首當其衝，原本1個月營業額兩百萬元，硬生生掉到只剩萬元。2019年後期進駐的日系藥妝，當時店面租金水準來到高點，2020年疫情爆發後不堪負荷，紛紛收店黯然退場。「人站在中華路上往武昌街放眼望去，直至康定路底，整條路空蕩蕩沒有人，」劉金龍記憶深刻地說，店面退租情況擋也擋不住，很多房東心情萬般無奈，私下妥協降租，但又深怕降租消息傳出去影響行情。

西門町最精華的核心，沿著捷運西門站六號出口的徒步區，漢中街、峨眉街等地段的一般店面租金每月原來上看百萬元，但疫情時是有行無市。昔日西門町伴手禮店大戶李錦昌，靠著敏銳的市場嗅覺，疫情未爆發前就壯士斷腕，索性違約賠款，一次關了5家伴手禮店，只留原本持有的透天資產。

人稱鍾姐，經營知名港式飲茶餐廳金獅樓的鍾素梅，則是堅持守著四十四年金字招牌。尤其，餐廳營運成本大，她說，40名跟了30幾年的老員工、還有房租負擔，只能向政府、銀行紓困苦撐，靠著外賣送便當加減補貼，但維持不了開銷，「回想疫情這3年，連作夢都會被嚇醒！」

現在，鍾素梅笑談之間，慶幸自家餐廳撐了過來，自去年下半年開始，又有日本、韓國、越南、馬來西亞等地觀光客聞名而來，加上不少熟客前來支持捧場，像是于美人、黃珊珊經常是座上賓，來客量也迅速回到疫情前的7成之多。

特色》多元商圈吸客　年輕人、遊客首選
西門町能夠快速復甦的動能，關鍵在於商圈獨有特色，不僅吸引年輕世代族群，更是觀光客必到的據點。永慶房屋西門直營店店長馮長昊表示，在他來看，西門町就是一個不敗商圈！區域內有各式特色街區，像美國街、刺青街、川菜街、運動用品、特色小吃等等，不僅是國際旅客首選第一站，也是年輕世代趕流行的朝聖地。尤其西門町是設施完善的徒步區、店家密集開設，條條道路都連通的方形街廓，最容易聚集人氣形成所謂的「結市」。
▲西門町復甦不僅新商家進駐（上），在地40年的金獅樓顧客也回流。（下圖由右至左為西門徒步區街區發展促進會理事長劉金龍、金獅樓經營者鍾素梅、前理事長劉家鑫。
過去西門町締造不少傳奇，像是特有的「二房東」文化，光是店面騎樓外的一根柱子，月租金就要5萬元至7萬元。也有大學生租下1台11坪不到的夾娃娃機賺零用錢，但光是月租金就要兩萬元，不難想像商圈驚人的消費力道。雖然疫情令屋主、業主被迫下修租金，信義全球資產商仲部主任林廷宇表示，對商家來說，反而是逢低介入的大好良機，這也加快西門商圈跨大步邁向復甦之路。

這波店面卡位潮，初期從店租10、20萬元起跑，由機動性高的中小型店家領頭進場，緊接著是中大型品牌業者進駐，到了後期則是餐飲業積極搶進，深怕卡不到位子。
「到現在還有人在問店面，但已經來不及了！」一位在地士紳說，最近不少人探聽店面情形，也有人在等要退租的物件，只是現在都是剛簽新約，退租也是3~5年後。他指出，西門租金行情從過去腰斬，已經回溫到2/3，想要回到全盛時期的水準，預估至多只要再3~5年。
生力軍》知名公仔品牌進駐　日系飯店開幕
店面租賃市場需求熱絡，屋主之間互動的話題，最關心的是現在租金行情是多少？若租客是大客戶，也在評估3年後是不是該調漲租金。因此，西門町長租店面就設有調漲條款，最指標案例就是中華路一段最新的KTV業者，以每月百萬元承租地下1層、地上7層整棟大樓，10年的租約將分階段調漲租金。
▲中華路與漢口街口的萬企大樓地段精華，市價已逾40億元，增值約40倍。

該區指標租賃案還有漢中街與峨眉街交叉口，西門町最精華金三角店面。原先肯德基在此經營36年的整棟透天，持有的陳氏家族原有意全棟出售，開價13億元，不過碰上疫情乏人問津，閒置1年多，後由知名品牌公仔業者泡泡瑪特承租，外傳月租金150萬元。
泡泡瑪特在去年12月底開幕，該品牌台灣公關經理葉倩妤表示，當天來客數破千人，營業額達1140萬元，由於是全球第3家旗艦店面，主打多款IP獨賣商品，至今消費者熱度不減，有信心年營業額可達2.4億元。

丁玟甄分析，疫情對零售餐飲業造成衝擊，卻也讓業者加速產業升級與轉型，像是過往電商品牌不再堅守線上經營，而朝向OMO虛實整合發展，因此帶動西門町店面復甦生機，尤其西門町以年輕世代為主的市場，自然成為業者首選展店的據點。

如泡泡瑪特另一面4層樓透天原是adidas門市，如今是上市品牌電商美而快PAZZO轉型串聯線下實體店面，包租整棟透天，租金行情傳出較疫情前打8折。另外，盤點各家餐飲集團，舉凡王品、築間、馬辣、樂多多等旗下餐飲品牌都搶進西門町插旗。旅館業也罕見出現國際連鎖飯店品牌，日系索拉利亞西鐵、相鐵飯店陸續開幕，將鎖定引進日本團客與自由行旅客入住。
統計觀光署旅宿網資料，圍繞西門商圈萬華區、中正區合法旅館家數達126家，僅次於中山區128家，房間數就有6799間。台北市旅館公會理事長趙一任說，西門商圈住房率比台北市行政區明顯回升，保守估計已達8成，只是客層結構不同過往，以前國際旅客與本地客是7:3，現在則是6:4。如果今年來台旅遊人次能夠翻倍至1200萬人，以國際旅客高達9成會來台北，而西門町是觀光客必訪之地，相信西區旅館業首要受惠。

市場》住房率估逾8成　消費力仍待提升
西門町強勁復甦大家有感，但能強勁到什麼程度？林廷宇認為，激情過後回歸基本面，3月後如果消費力道仍然延續，店面租金價格自然回不去！不過，劉金龍表示，西門町能成為一級商圈，主要8成仰賴國際觀光客消費，觀察開放這1年以來，雖然是蓄積已久的觀光人潮，但消費力並無過往強勁，研判與疫後經濟回溫快慢有關，未來西門町的人流、租金想再重返顛峰，來台旅遊人次能否再攀升千萬人盛況，勢將是關鍵。