民生戲院將出售！專家嘆時代必然結果 「這3間」也有危險
2023/06/05 17:49 EBC地產王 記者張琬聆

台北市民生社區「新民生戲院」連同1、2樓店面及數個地下車位將出售，主因是房東新光人壽進行資產活化，每坪標售底價約48萬元。專家指出，串流平台流行之下，加上疫情攪局，確實讓不少缺乏商圈效益、大眾運輸難抵達的單打獨鬥型戲院如「哈拉影城」、「總督戲院」、「梅花影城」等營運更困難。
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「新民生戲院」屋主為新光人壽，從興建好後持有至今近40年，由高力國際受託，預計7月19日標售，總共397坪，另外有7個車位，每坪標售底價約48萬多元，除影城外另有樓下的大面寬店面，由知名連鎖業者穩定承租，高力國際董事總經理劉學龍表示，價位合理實惠，除適合投資收租，長期還具都更改建潛力，詢問度很高。
 
▼新民生戲院及樓下店面將標售。（圖／高力國際提供）

新光人壽活化資產 新民生戲院每坪48萬起標售
劉學龍補充，儘管連鎖影成為當今主流，台北市仍有多家長青的社區型影城因地利之便，長期滿足在地居民就近觀影需求，並經過重新裝修、提供與時俱進的環境與設備，包含「新民生戲院」於2012年經改裝後重新開幕，又如梅花戲院、總督影城、哈拉影城、百老匯影城等，消費者黏著度高。
 
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該戲院雖鄰近民生圓環，但大樓屋齡已屆40年，樓上住宅產品因地段名氣、出租特性有7字頭身價，但1到3樓的店面人潮匯聚度不強，雖然臨路店面有單坪百萬元身價，但中庭戶別店面則相對稀落，2~3樓營業用空間價格甚至低於住宅，所幸因價格不高，出租投報率可能還有2%以上。
 
串流平台崛起 疫情加碼重挫營運
陳炳辰坦言，「新民生戲院」30年前就有，直到影業沒落而蕭條，雖然重新裝潢後再開幕曾因民生社區風格吸引不少慕名而來的觀眾，但始終無法帶來太多觀影人口，尤其近年疫情影響重挫營運，現況人氣更加不足。
 
▼新民生戲院2012年曾重新裝修。（圖／翻攝新民生戲院）

以目前底價每坪不到5字頭來看，陳炳辰認為「相當低廉！」畢竟大坪數難規劃，且民生社區非一線商圈，人潮效果有限；若要等都更效益，則因社區戶數高達400多戶、容積率低又有機場限高因素等，發展顯得相對困難。
 
單打獨鬥型電影院 後續值得關注
整體來看戲院產業的發展，陳炳辰指出，當前受串流平台興起影響，即便疫情解封，仍以商圈區域熱度、或連鎖品牌的戲院，如信義區、西門的威秀、秀泰等體系，才有支撐能力，區域型電影院在觀影群眾被瓜分、周邊又沒相互輝映的商圈機能下，要分一杯影迷的羹很不容易。
 
陳炳辰進一步說明，由於戲院坪數大，若是營運不善求售或轉租，改裝與承接的業種都極具挑戰，若非所在位置擁都更效益，轉手後況恐怕堪憂，目前如東湖的「哈拉影城」、松山區的「總督戲院」以及大安區「梅花戲院」，因為坐落在非熱門地段，屬於單打獨鬥的電影院，後續便值得關注。
 
（封面圖／陳炳辰提供）