2014-11-09 經濟日報 記者郭及天整理
葉凌棋（永慶房產集團房產事業群總經理）
雖然景氣燈號連七綠，國內各類出口、消費、就業狀況的成長速度超過預期，股市也尚能維持相對高檔，唯獨房市在各財金部會嚴管下，不但交易量能衰退，價格也呈現平盤、甚至小跌。
房地合一實價課稅到底會不會成為壓倒駱駝的最後一根稻草，值得深入探討。
這波政策威懾，除了央行信用管制不斷加碼，以及奢侈稅以來的全面性查稅、加稅措施外，最讓消費者有感，卻是很難講清楚、說明白的「房地合一實價課稅」。
目前財政部已初步揭示政策方向，並規劃在明年完成立法程序、2016年實施，屆時除了名下只有一戶的3，000萬以下的自用住宅，以及農地農舍交易之外，出售不動產都要按實際的財產交易所得金額課稅。一旦新法上路，交易的代價勢必翻倍增加。
部分消費者以及從業人員認為，實價課稅恐怕會讓市場一蹶不振，房市不能碰了，但也有人預測新增的稅賦會轉嫁，因此房價還會被墊高。然而，真相為何，不妨回想二年前實價登錄制度上路前，也有很多人一口咬定交易價格一旦透明，許多市場假象就會被狠狠戳破，然後買方握有更多議價資訊，勢必會讓建商、屋主甘心降價，市場價格一定會下來，但相反的，有另一群人認為實價登錄價格公布之後，市場出現「定錨現象」，屋主只會越賣越貴，買方預期心態也不停追高。
然而，過了二年，只是證明實價登錄是促進市場調節的工具、政策指導的趨勢參考，政策環境、資金條件、產業信心才是影響價格走勢的關鍵。
實價課稅亦然，對於價格的影響並不直接，但對於個別市場參與者的決策確有革命性的衝擊。
大家可以從市場結構來了解，台灣目前的房地產稅負的確較低，一旦提高，理論上確實會使房產投資的意願大減。
但這幾年的政策管制早就讓大部分的投資客淡出市場，未來稅制與其他國家拉近，只是把資金趕出投資熱區、擠壓過去制度產生的獲利預期，該進行修正的區域、產品當然會有陣痛期，惟需求強烈、買盤穩定、供給稀少的區域，屋主除了有多屋的調節需求，並無急售，甚至降價求售的壓力，房價走勢豈是全台、全產品齊漲、齊跌，一句話就能簡單帶過。
以財政部最新的統計資料來看，全台810萬人擁有房屋，而其中擁有超過二戶的個人不過86萬人，占10.6%，就算再加上超過3，000萬元的物件，受影響的屋主頂多只有15%。
但這15%的屋主，也非全部受損，因為有實際利得才課，等於讓奢侈稅的閉鎖期問題解套，且持有越久，還有減免優惠，可讓市場價格隨著流動意願的增加而更加穩定、有彈性，系統性風險發生的機會也降低。
在投資客早早退場後，現階段市場充滿不確定性的氛圍，自住、置產客觀望，量縮的格局仍是今年的主調，但隨著政策輪廓越來越清晰，築底的過渡現象在第4季會逐漸改變，成交量會較第3季微幅向上。
而價格的變化就要看個別表現，生活機能佳的中低總價、自住、自用產品市場較不受政策環境影響，但投資盤重、賣壓大的區域、產品，市況持續冷清，乃至價格回檔的現象，會越來越明顯。
房市回歸基本面，其過程有供給量刺激、價格的調節，對於買方而言，可說是十年來的最佳進場議價時機。