09:002020/06/03

中時電子報

新冠肺炎疫情雖然替今年房市投下變數，但在各國量化寬鬆與央行大降息的支撐下，專家仍看好房地產的保值性能持續吸引高資產族群進場。專家指出，當房貸利率來到歷史新低，代表購屋成本進一步下降，有換屋與置產需求的民眾若能把握時機進場，應不難挑到好地段的優質標的。

房貸利率直直降，今年又遇到新冠肺炎疫情的影響，讓央行決定出手降息救市，並祭出房貸加碼降1碼(0.25%)、消費加碼降2碼(0.5%)的空前優惠。然而，即便房貸利率已降至歷史新低，國內銀行業高階主管仍預估，下半年房貸利率還會再調降，民眾的購屋成本也還會再進一步降低。

專家指出，這波銀行降息以公營行庫的房貸利率調幅最大，政府除了要求公股行庫的放款利率隨央行降低1碼，房貸餘額1千萬元以下的自用住宅貸款還會多降息1碼，民間銀行隨後也陸續跟進，已在市場形成普遍的超低利率環境，未來房貸可望進入1.3~1.5%的超低利率時代。

事實上，根據聯徵中心最新統計資料顯示，全台各都會區房貸利率早已是歷年新低，其中又以台北市的平均購屋貸款利率最低，約1.68%，大台北以外也僅有1.72~1.73%，而在此波降息過後，已經有壽險公司針對都會區的優質客戶，推出新房貸1.32%起的超低利率優惠貸款，每千萬房貸利息甚至不到2萬元。

以首購族購買總價千萬元的房子，貸款7成、房貸利率1.4%計算，1年的房貸利息約9.8萬元，以2%的租金投報回推，若是租屋，每月的租金可能接近1.5萬元、年租金約19萬元，每年付的租金不僅超過房貸利息，還可以多還9萬元的本金，降息過後的租屋成本，就明顯比購屋成本高出許多。

至於相對高總價的換屋市場，除了民眾對降息帶來的房貸壓力減輕會更有感，房市穩定也有利於刺激換屋與置產族群出籠，畢竟不論是賣舊換新、以小換大、從外圍區域「升級」到市中心，或是多買一間收租，相較於過去房貸利率動輒7、8%的時期，現階段可說是跟銀行借錢買房成本最低的時候。

專家指出，都會區房價逐漸站回近十年高點，利率卻是一再創新低，對手中以握有資產的族群相對有利，若民眾選擇在此時將市中心的老舊公寓住宅，轉換到生活機能充足，價格卻相對平實的區域，並選擇電梯大樓，不但能以相對輕鬆的條件汰舊換新，手頭上能多出一筆資金運用，或投入其他理財規劃。

不過，專家也提醒，換屋族雖然多數都是雙薪家庭，或是經濟條件相對較佳的族群，但對一般人而言，買屋畢竟總價較高，若原本的房子貸款尚未付清，則換屋除了要先籌足一筆自備款，換屋後還會面臨必須同時繳納2筆房貸的問題，即便房貸利率低，也應將資金調度列為首要考量，才能從容換屋。

至於在換屋區域與產品的選擇上，由於每個人換屋的原因不盡相同，因此很難一概而論，但專家指出，只要分配好資金調度，並依自身需求設定好坪數、價格等條件來篩選，就不難找到符合的地點。

以首次換屋族群為例，通常是因為家庭成員需要的空間增加，例如有了小孩，或是要接父母同住照顧，此時就需要增加房間數，且必須優先考量學區的選擇與設籍等安排；若是子女已經長大的二次換屋族群，則空間需求就剛好相反，坪數不用太大、房間數也不用太多，建議挑選成熟便利的生活圈。

若換屋置產考慮增值性與保值性，則除了挑選未來具有捷運、重大建設等話題性的區域，具有好口碑的優質社區或品牌建商推案，也相當值得留意，如果不想住得太過擁擠，不少新興重劃區的房價相對舊市區便宜，且保留一定面積的公園綠地，就相當符合重視居住環境、換屋是為了自用的族群需求。

對於重劃區的挑選，則除了注意建設是否確實到位，或是盡量挑選舊市區外圍的重劃區，不僅可享受到重劃區舒適的居住品質，同時也可享有舊市區便捷的機能，至於許多家庭因預算，只能換屋至蛋白區或重劃區，雖然生活機能尚未完備，但也正因如此，才有機會以相同預算找到空間夠大的新房。