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〈分析〉盼房市回春？英美失業問題未解決 房價復甦仍有疑慮
鉅亨網鄭杰 外電報導
2009 / 06 / 05 星期五 22:00
通貨緊縮的疑慮也許已經漸漸消除，不過富裕國家房市的價格仍然在下跌。根據《經濟學人》最新的一次全球調查，幾乎是 19 個接受調查的城市房價都在下跌。這個現象在美國最為嚴重，根據美國 S&P/Case-Shiller 房價指數，美國第 1 季的房價相較於去年同期下滑了 19.1%，是繼 1987 年以來最大的降幅。
《經濟學人》報導，FHFA (美國聯邦住房融資機構) 指數顯示，目前美國的房價下跌的趨勢趨緩。但這個數據並不包含以次級房貸融通的房屋 (價格因為大拍賣而被拉低)、或是在抵押貸款價格上限以上金額達成交易的房屋。
房價也許還會下跌，但受到低房價和低利率的鼓勵，買家已經開始重回受創最嚴重的市場。根據美國全國房地產經紀人協會指出，美國 4 月分已經下訂的房屋銷售量上漲了 6.7%，且已是連續第 3 個月上漲。4 月份交屋的數量則成長了 2.9%。幾乎有一半都是因貸款人逾期償還貸款，或是被債權人收回而被賤賣的房屋。
跟美國一樣，英國房價的跌幅也很大。英國的低房價同樣地也吸引了想要低價進場的買家。根據 RICS (英國皇家特許測量師協會) 統計，諮詢房地產經紀人的買家人數從去年 10 月到今年 4 月每個月都有所增加。根據英國抵押貸款商哈利法克斯銀行 (Halifax) 表示，5 月的房價也出乎預期的上漲了2.6%。未來的購屋者也比較容易獲得貸款。
以更宏觀的經濟視野來看，這些新數據並不表示，這兩處受創嚴重的房市就要復甦。舉例來說，英國核發的房貸數量，雖然已經比最糟糕的時期好了，但仍然還是只有過去房價高漲時的一半。即使有躍躍欲試的買家，但銀行也未必願意或是有能力貸款給他們。
房價與工資比還是較長期平均高，因此英國的房地產還不能真正說是很便宜。另外，在失業率很有可能持續攀升的情況下，房價亦不可能持續上揚。
「失業」同樣也阻礙了美國房市復甦之路。因為失去收入，許多人付不出房貸。在今年第 1 季有 9.1% 的人少繳了至少一期的貸款。另外，有 3.9% 的房屋要被法拍，造成了房屋供給過剩的現象。依據 4 月分的銷售率，還要 10 個月才能消化完這些未售出的房屋。在房市大好的 2006 年，則只要 6.5 個月就可以銷售完。
不過，英國至少不會有美國這樣的庫存問題，因為它過於僵化的法律阻止了建房熱潮。在歐洲的其他地方，泡沫經濟則留下了多餘的空房子待售。供應過剩的問題在未來將造成愛爾蘭和西班牙的房價下跌。