【文/住展雜誌】不動產投資金額龐大，動輒成千上億，而且不像其他投資容易避險，例如股票市場可以採取期貨交易或選擇權以分散風險，不動產投資雖然利潤優厚，但風險也很大，得要有充分的準備，所謂多一份準備少一份損失。
不動產投資要準備的範圍實在太廣，本文擬由瞭解理論著手，為讓讀者容易明白，先說兩個故事。
第１個故事是「邱念圈」
約在兩百多年前，有一位德國人邱念住在鄉村，當時德國的經濟比較落後，尚未開始工業革命，邱念突然想到究竟什麼因素會影響土地利用的型態？以台灣為例，交通方便的平地就開闢為居住的聚落，若交通不便，但水源充沛就作為水田，若水源缺乏即作為旱田，至於山坡地則種果樹或造林，這就是土地利用型態。
經過長期的研究，邱念終於發現「距離」對土地利用型態影響很大，他認為在一望無際的平原上，如果沒有任何河川可供航運，只有一座城市位於平原中心，如此則外圍的農地利用必形成四個同心圓簡稱為「圈」的形狀，最接近城市的第一圈種植蔬菜等園藝作物，以及飼養乳牛等產品。第二圈造林，第三圈種植穀類，而第四圈畜牧。這種農地利用型態稱為「邱念圈」，並藉圖例表示之：
因為蔬菜與牛乳等產品容易腐爛，故須在最接近城市的地方生產，在高速公路尚未開闢前，台北市的蔬菜許多來自社子島與新莊一帶，就是這種理論的印證。至於第二圈造林，初看之下有點奇怪，但瞭解德國的社經背景後，也就見怪不怪。因為當時德國尚未開始工業革命，故城市中居民須燒材取暖，木材的重量與體積都十分可觀，運費負擔大，故須種植在較近的地方。至於第三圈的穀類以及第四圈的畜牧，也都是「距離」影響運費的關係。例如第四圈的畜牧產品，羊毛與皮革的重量都很輕，運費低，適合在距離城市最遠的地方生產。
生活機能形成的圈型理論
也許有讀者覺得奇怪，我們為何還要瞭解兩百多年前的舊理論？因為用處很多，所以不動產投資者要勤做功課，以下擬舉例說明：
首先舉例說明現代城市的土地利用型態，市中心乃活動最頻繁的地方，大家都爭取，因其可以節省最多的運費，在市場運作下，能夠負擔最高租金的行業就獲得優先使用權。
通常商業可以負擔最高的租金，因為租金加以資本還原後就成為房價。所以市中心的租金與房價最高，而且多由物流買賣使用，形成商業區。離市中心稍遠的地方，就開闢為住宅區。因為住宅所能負擔的租金與房價趕不上商業，離市中心更遠的地方，就開闢為工業區。因為工業所能負擔的租金與房價又趕不上住宅，在工業區之外就成為農業區。
所以無論任何城市，由市中心往外，第一圈都是商業區，第二圈是住宅區，第三圈是工業區，而第四圈是農業區。此即城市土地利用的「邱念圈」，任何城市規劃若違反這種原則，一定造成交通大亂，生活不便。
其次舉例說明商業大樓的樓層佈置，因為租金與房價高漲，許多土地利用需要由平面提昇至立體，百貨公司就是很好的例子。
台北市的百貨公司雖多，但一樓多佈置為女性化妝品或女性配飾例如皮包、皮鞋等賣場，二樓多佈置為少女服飾，三樓多佈置為女士服飾，四樓多佈置為男士服飾等等。其實沒有任何規定需要如此，但在市場運作下，都變得如此，說穿了這就是「立體的邱念圈」。
「邱念圈」最重要的原則即「最強的活動要放在最方便的地方」，在商業上「最強的活動」代表「利潤最高」。因此女性化妝品或女性配飾利潤最高，要放在一樓，少女服飾利潤其次，要放在二樓，女士服飾利潤再其次，要放在三樓，男士服飾利潤再再其次，要放在四樓。至於其他的商品，例如傢俱、棉被、電器、書籍等，利潤都不高，所以統統都要放在不方便較高的樓層。以「坪效」每坪每月的營業額而言，低樓層的「坪效」較高，而高樓層的「坪效」較低，兩者恰呈反比的現象。
除此之外，尚有許多不動產利用也都受到「邱念圈」的影響；例如本土的銀行，大門進去後就是提款或存款的櫃台，因為本土的銀行認為存放款是主要的業務。但是到外資銀行，大門進去後卻是理財專員的桌子，若需要存放款，勞駕請上二樓。這就表示外資銀行主要業務是理財，事實上也是如此。
以往年代銀行的利率很高，存放款的利差大，銀行一本萬利，以老三商銀第一、華南、彰化銀行為例，股價曾飆到壹千兩百多元。但如今利率低落，存放款的利差小，利潤薄，所以股價都剩下最高時期的一個零頭而已。由此看來，本土銀行也應該多開闢理財業務，進入全球市場，與外資銀行並駕齊驅。
再例如許多地方的十字路口，都由若干老字號的鐘錶店或眼鏡店所占據，因為十字路口的租金與房價都很高。在不動產估價時，街角土地的單價等於兩條街單價的總和。由此觀之，鐘錶店或眼鏡店的利潤也都很高，所以多被這類行業佔據。
因此瞭解一種理論後，就可多方面應用，此即勤做功課的收獲。假如讀者要開店，不要忘記須將最暢銷的產品放在最醒目的地方，藉以招攬顧客，千萬不要將其藏起來，反而錯失許多商機。
第２個故事「中地理論」
中地理論是由另一位德國人克里斯陶勒所創，任何國家或區域都有成千上百的城市，但克里斯陶勒認為該等城市並非一盤散沙，而是具有上下階層的隸屬關係。這種關係完全是經濟的來往，例如豐原、彰化等地方中心隸屬於台中，屏東、岡山等地方中心隸屬於高雄，而台中、高雄等區域中心都隸屬於全國中心的台北。因此全國中心只有一座，服務範圍也最大，區域中心除台中與高雄外，尚有台南、新竹、花蓮等，數目較多，所以服務範圍其次，而地方中心為數更多，除豐原、彰化、屏東、岡山之外，因為數目最多，所以服務範圍最小。
例如全國性的若干大報社，總部都在台北，所以服務範圍遍及全國，但納入各區域中心的地方版新聞，出版後分批運至各區域中心，然後再運至各地方中心，最後再用輕便的交通工具送例如摩托車至訂戶家中。因此各區域中心的服務範圍次大，而各地方中心的服務範圍最小。其他許多有形的物流或無形的資訊流也都有由全國中心往地方中心擴散的現象。
城市體系形成的階層
城市體系由上往下觀察，固然形成由上往下的階層，但是亦可由下往上觀察，例如報紙訂戶須向各地方中心的報社服務處繳納報費，收齊後再匯集到各區域中心的報社辦事處，最後再由各區域中心匯集到全國中心。
資金流動的方向與物流或資訊流完全相反，由此構成綿密且周全的城市體系，等於許多小水溝流入小溪，由許多小溪匯合為河川，最後再由河川流入大海，所謂萬流歸宗，海納百川。
位於城市體系最頂端的全國中心，因為各行各業都集中在此，所以經濟活動多樣化。不動產市場也呈現多樣化的現象，除常見的住宅與商店外，尚出現辦公大樓、娛樂場所、酒店等。不但單價高，而且總價也高，在此投資需收集充分的資料，謀定而後動，因此各式各樣的不動產服務業都在此出現，有志者當匯集來此一顯身手。
區域中心的經濟活動較為單純，不動產市場的產品類型變化不多，而各地方中心多以支援區域中心為主，經濟活動十分單調，不動產市場多以住宅為主，其他的不動產皆須配合居住的活動，例如傳統市場、超市等。
當然其他許多現象也都符合「中地理論」，例如政治上的隸屬管轄，台北是首都，下面管轄各縣市，而各縣市再管轄各鄉鎮市，如此則首都、縣市、以及鄉鎮即形成嚴謹的行政體系。
在平日生活上，若你想活動一下筋骨，或看一下花草，就請移駕至「里鄰公園」，若你想慢跑或看一下樹木，就請訪問「都市公園」例如台北的大安公園等，若你想整天遊山玩水，就請坐車至「都會公園」例如國家公園。如此則都會公園、都市公園、以及里鄰公園即形成完整的休閒體系。
另，若你不小心得了感冒，就在附近的「診所」就醫，若你得了比較嚴重的病，就需要到「醫院」看診，萬一不幸得了大病，需要動手術，就要到各「醫學中心」，如此則醫學中心、醫院、以及診所亦形成完善的醫療體系。小時候唸「小學」，希望能在居家附近，最好走路就可以到校，到了唸「中學」，因為距離較遠，所以要坐車，到了「大學」，因為通學不方便，變成要住校。因此小學、中學、以及大學構成連續的教育體系。與空間有關的許多現象，都可以應用「中地理論」，這就是瞭解理論的好處。
不動產投資前，需要考慮清楚，要從何種階層的城市著手，這就要看投資者的經驗與資力，然後還要注意不動產應妥善利用，這就要從「邱念圈」的「最強的活動要放在最方便的地方」著手，例如除非是精品店，否則在開百貨公司時，千萬不要將傢俱或電器放在一樓的賣場，所以不動產投資要勤做功課，多瞭解相關的理論，才能無往不利。
林元興教授，曾任財團法人國土規劃及不動產資訊中心董事、政治大學地政系教授、中國地政研究所研究員，為台灣甚具權威的地政學者。