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【週報】3大風險！低價地上權宅可買嗎？
撰文／陳宸編輯／吳苡辰圖片／陳宸攝
台北京站地上權宅的市場詢問度頗高，有一部份作為酒店式公寓。圖片取自「京站i Taipei」酒店式公寓網站
2006年，32歲的蔡小芳（化名）眼見擁有5大交通轉運站共構的京站地上權住宅規劃得不錯，不僅樓下有購物中心中，而且她評估同區域的新成屋行情，每坪單價約50萬元，因此即使只能擁有住宅使用權，蔡小芳還是以每坪35萬元，買下20坪左右的房子，當時她也覺得買得很值得。
結果沒想到，地上權宅因貸款利率高、貸款成數低，現在蔡小芳每月都被房貸壓得喘不過氣，不但沒辦法每年出國旅遊，想跟朋友聚餐，也要仔細盤算支出。甚至她今年想出租或賣屋，也都乏人問津。
2006年蔡小芳咬牙買下京站地上權住宅，結果房貸壓力超大。
如同蔡小芳的想法，許多購屋資金不充裕的人，也都對於比市價便宜的地上權宅充滿好奇，到底什麼是地上權宅？購買地上權的優劣勢又為何？是否具有風險？這些都必須在購屋前搞清楚。
整體而言，地上權住宅可分為地上所有權與租賃權住宅。其中，如果購買地上租賃權宅的話，買到的是只有房屋租賃權，不擁有房屋所有權與地上權持分，通常向銀行申請房貸會比較困難。
而地上所有權住宅，則擁有房屋所有權與地上權持分，通常向銀行申請房貸會比較容易，財政部也已經在2013年，宣布鬆綁貸款條件，目前地上權住宅的貸款成數上看7成。
雖然貸款不易，但根據慕樺廣告公司副總經理陳文成指出，地上權宅大多位於精華地段，好處是購屋人可以相對便宜的價格，入住精華地段，例如今年推出的「華固新天地」建案，就位於景美捷運站周邊，每坪開價低於50萬元，是周圍房價的7折行情。
「華固新天地」為今年的地上權新推案，引起許多購屋族好奇。
停看聽3大購買風險
購買地上權宅有利有弊，如果你也想以相對便宜價格，達成買屋夢想，還是特別留意購買地上權宅的3大風險，包括：
風險1：屋齡愈久 市場流通性愈低
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛提醒，地上權住宅的使用年限愈短，願意購買的人會愈來愈少，就算賣掉了，願意再承貸的銀行也會減少，這樣更會降低下一個買主的意願。因此，購置地上權住宅最好以自住為主要考量，不要抱持投資的心態購買地上權宅。
風險2：地租越繳越多
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，目前地上權多需要負擔地租，而地租隨公告地價調整，未來勢必將發生房子越住越舊，地租繳越多的矛盾。
風險3：無法享受增值的好處
優美地產企研室召集人葉立敏指出，買房子選對地段，可保值，更可增值。但購買地上權宅，不僅在土地價格上漲時，無法享受上漲的利潤，地上建物還會隨著時間折舊，價值愈來愈低。
「昇陽寓見」為板橋地上權案，使用權限僅至2061年。圖片取自昇陽寓見網站
有優勢，有劣勢，更有購買風險，如果你因為手上資金不足，想要購買房價相對便宜的地上權住宅，還是要謹慎思考，也不要存有藉此投資獲利的心態，才能買得正確，又超值。