央行也曾全面封殺放款！估價師曝衝擊：自備3成較保險
2024/08/26 16:22 東森財經新聞 記者張琬聆

全國今年6月不動產放款集中度高達37.43%，逼近史上最高紀錄，讓央行迅速找各大銀行約談，要求管理不動產貸款總量，並傳出還有下一波信用管制。估價師指出，央行看的是股房上漲後若出現大幅度崩潰，將引發全面性的金融危機，才決定出手，早在1974年石油危機時，政府便曾發布全面性封殺放款的政策來避免情況惡化，「只是大家都忘了，或是還沒出生」。
央行為什麼要從不動產貸款總量管制下手呢？，高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋，貨幣政策變數並不直接影響房市，而是透過股價和銀行放款的間接影響，所以央行看到的不只是房市，而是股、房上漲過程中所構建的資產價格膨脹，一旦出現大幅度修正或崩潰，將衝擊金融體系，可能引發全面性金融危機或系統性風險。

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陳碧源舉例，日本1980年代產生極大的資產價格循環，從資產價格膨脹、持續擴張，最終崩潰，之後引發企業財務危機，以及金融機構遭受流動性危機與償債能力不足的困境。
各國央行為防止資產價格泡沫化，難透過利率、單一貨幣政策來抑制房價，也避免波及其他經濟部門的正常資金需求，多是改採金融監理的整體審慎政策(Macroprudential Policy)，包括呆帳準備率、銀行資本提列風險性資產權重、不動產放款曝險集中度限制、不動產放款成數調整(Loan to Value Ratio，LTV)等，其中又以不動產放款成數的方式最常出現，效果也較佳。
▼央行近期大動作管制不動產貸款總量。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）

央行為FED降息做準備 針對不動產總體審慎措施　
然而陳碧源指出，今年以來，房價大漲、房價所得比問題蔓延全台，放款集中度又再拉高，但美國聯準會（FED）又即將降息，台灣央行如果不要違反逆勢操作利率的話，就不僅實施特定地區的選擇性信用管制，而必須是針對不動產市場進一步更廣泛的總體審慎措施。
「台灣有沒有這樣的經驗。事實上是有的。只是大家都忘了。或是還沒出生。」陳碧源強調，在1970年代第一次石油危機時，國人因應通膨產生的購屋保值心理，搶購不動產造成需求大增，政府本來實施5樓以上禁止建築但無效，房價續漲；便於1974年發布「穩定當前經濟措施方案」，除了調整存款放款利率，同時規範各金融機構承作興建或購置房屋的投資及貸款時，除了一定金額以下的自用住宅外，一率暫停放款，「這是一種全面性的封殺放款，造成房市先漲後跌，對房市影響最大」。
之後1989年央銀改採用選擇性信用措施，也就是透過放款成數限制(LTV)的措施來處理總體審慎措施、以及2010年的選擇性信用措施迄今，都避免實施全面性封殺放款。
央行可能有後續規範 呼籲購屋族量力而為
陳碧源補充，日本進行不動產放款總量管制時，也是價格開始崩跌的開始，他因此提醒央行在決定是否干預資產價格上漲時，必須確認是否已面臨資產泡沫化階段，否則很容易造成資金正常需求的排擠，「而且一旦資產價格上漲預期確立後，投機者仍會利用法令漏洞獲取所需資金，使得監理政策往往無法有效防守到他要的防守的打擊範圍，並且殃及無辜」。
陳碧源判斷，央行後續可能還會對各種放貸類型做規範、擴大選擇性性用管制地區，並且保障政策性放款對象如真正的首購貸款族、都更危老重建、企業建築廠房等，以達到放款分流，也不危及製造業貸款，避免走向日本的老路。
最後，陳碧源認為，央行選擇性信用管制或不動產貸款總量管制，不會只有針對中古屋而不影響預售屋，特別是2023年7月後，預售屋禁止換約移轉，而且建商沒辦法完全保證可以幫忙到每一個購屋者的購屋貸款，除非在買賣契約書同意買方貸不到款可以無條件解約，因此提醒購屋族除了不要被誤導之外，購屋也要量力而為，自備款最少準備3成比較保險。
（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）