養牛理論 讓外資法人摩拳擦掌
2010-03-29 工商時報 【記者蔡惠芳／台北報導】
人稱「馮博士」、向來快人快語的基泰建設總經理馮先勉，經營有一套獨特的「養牛」理論，視開發中的土地為1條1條還沒長大的牛，等到養到夠大的牛，將不排除視為「Cash Cow」、直接易主，最近已吸引不少外資法人摩拳擦掌，主動登門洽談合作和收購計畫。
基泰建設副總經理張玉貞表示，不動產要商品化，必須具備保值、增值的條件。基泰手中已經養了10幾條牛，每年都可以養得夠大到擠得出牛奶的時候，就等於是升級到管理學上的「Cash Cow」，有買主要買，則不排除直接易主。再搭配「售後包租」，以確保資產保值和增值的獨特條件為配套，再賺一筆「包租」、「責任物管」的資產管理費用，可謂計算得相當精明。
此外，即使快成熟長大的牛，基泰也不排除直接賣牛。換言之，買賣標的物，除了開發中的素地、或買素地加上建照、或買素地加建照加營建工程管理到交屋，基泰統統可以予以商品化，創造股東最大價值。
據悉，基泰整合中的忠孝西路近重慶南路口的都更案，2008年剛開始大約僅450坪，現在已擴大到2,000坪，連台北市消防隊大樓都談妥參與都更。最近已吸引不少外資法人登門洽談收購、或參與投資，總銷價值粗估已200至300億元。
此外，士林光華戲院、小北街口千坪都更案，也有幾組外資法人洽談收購中。
基泰2009年稅後純益5.43億元，每股稅後純益為1.5元；董事會決議對2009年股利配發1.2元股利，現金、股票股利各0.6元。以26日收盤價17.3元估計，現金殖利率約3.47％。
2010年預計公開的預售案，包括基泰台大約34億元、基泰微風約32億元、基泰四季約12億元、基泰AIT約38億元，總銷計約116億元，為挹注明、後年營收和獲利的新動能。
此外開發中個案，包括忠孝西路、重慶南路、雙園台糖、重慶北路、士林光華戲院、民生西路、及文山、景美等10餘個開發案，估計總銷約達840億元，未來幾年陸續推出。另外，台北市還有多處整合中的開發案。
今年，基泰將挹注大量現金在手，除去年基泰的基泰之星、基泰天母已完工交屋外，今年還有基泰明德、基泰帝璟和基泰國際將完工交屋並依比例法持續認列，3案總分別為5億元、25億元和30億元，基泰可望一次回收60億元資金，扣掉土地融資、建築融資，到手的營運資金相對充沛。