衝獲利 基泰主打商業不動產
2010-03-29 工商時報 【記者蔡惠芳／專訪】
營建業上市公司學歷最高、擁有政治大學地政博士學位的基泰建設（2538）總經理馮先勉表示，儘管政策不斷打房，但資金湧入不動產是必然趨勢，未來3年房市將會走「保值行情」。
馮先勉表示，基泰的策略是既要累積資產、為股東創造最大價值，又要追求穩健獲利，但負債比又可控制在5成以下，要達到上述目標，最佳策略就是藉由都更、合建以擴大商業不動產的開發比重。目前，基泰開發中土地資產的可推案量已高達840億元。以下是專訪摘要：
問：這波打房政策會衝擊房市嗎？每坪均價180萬元「基泰台大」順利銷售嗎？
答：對於有品牌、精華地段、稀有產品，不會衝擊。總銷34億元的「基泰台大」還沒正式開賣，但我已經簽完了，預計4月開工，2012年完工交屋，我也創下沒作樣品屋、沒店面、沒說明書就銷售一空的紀錄。
問：全球景氣剛剛復甦，但政策打壓和今年央行可能升息的壓力，會讓這波資金行情走多久？
答：全世界政府都在印鈔票，全球正面臨潛在通膨壓力，我敢斷定央行今年不可能升息，且未來2、3年房地產將會走「保值行情」，進入房地產保值的大時代。在保值時代下，獲利不再是重點，而是要擁有資產，至少未來3年這波行情都不會走完。
所以基泰建設儘量作商業不動產，而且股息政策是配套的，在貨幣面臨貶值的時代，多多配發現金未必對股東最好，所以基泰保留部分作盈餘轉增值，和有些上市公司配發高現金股利的政策，大異其趣。因此基泰除了今年既定推案116億元之外，還進行840億元開發中個案。
問：基泰有什麼策略可以既保有資產又可維持高獲利？
答：有些上市建商買1、2塊大面積土地，負債比就衝破70％了，可是基泰至少擁有台北市區10幾塊面積1,000坪以上的土地，負債比又控制在5成以下，僅次於國建（2501）。因為我們儘量合建、都更，鮮少自購土地提高負債比，這樣既可在精華地段養地、又可擴大整合面積再提高開發價值。
另外，每1塊地基泰都會儘量Cooking、寧可養它3、5年，以擴大整合面積、衝到最高價值，而不會一買來就急著推案。