2020-12-03 04:55 聯合報 / 章定煊／景文科技大學財務金融系副教授

根據國際顧問機構Demographia公布的全球城市房價負擔能力調查報告，所得房價比三倍以下為可以負擔；三至四倍為普通難以負擔；四至五倍為甚難負擔；五倍以上為嚴重難以負擔。根據該機構二○二○年的報告，全球九十二個主要住宅房地產市場中，十個市場在三點○以下；廿八個市場在三點○至四點○之間；廿三個市場在四點○至五點○之間；只有卅一個市場超過五點○以上。

我們認為彈丸之地的新加坡，其所得房價比只是落在四點○至五點○之間。對比二○二○年第二季內政部的住宅負擔能力統計報告，台灣地區在五倍以下的只有嘉義市，雙北超過十倍以上，台中市逼近十倍，桃園、台南與高雄都超過七倍，可見台灣房價問題癡肥情況嚴重。

如Demographia在二○二○年調查所說的，當中產階級（因為所得房價比是以所得中位數計算，隱含中產階級的房價）房價負擔能力變弱了之後，將會排擠低所得者的居住需求。在台灣，當中產階級都只能去買遠、舊、小的低品質住宅的時候，中下階層的居住機會又在哪裡呢？

房價問題可以用減肥的問題來看。一個人為什麼會肥胖呢？最淺層的原因是暴飲暴食；較深層的原因是身體代謝的問題；最深層的因素恐怕是肥胖的基因。從房市最淺層的問題來看，暴飲暴食，就是房地產的惡性炒作，在某些建商與財團引導下，投資客快速轉手拉高價格（一手拉房一手拉地），當建設到位時，也就是利多出盡時，然後倒貨給自住客。

房市較深層的問題是身體代謝。台灣經濟體系本質疲弱，無法代謝過多無處可去的資金。尤其在金融脆弱化的時代，投資工具的風險性急遽加大。在新冠疫情之後，高風險的融資工具發行量增加迅速，「保值」商品的需求加大，到了不計較報酬率程度。在可保本的儲蓄險陸續退場後，問題愈發嚴重。

台灣房市最深層的肥胖基因問題，在於民眾對於房地產的偏好。比如說在台灣對於居住正義的要求，必須達到住者有其屋，進而導致台灣自有房屋率居高不下；高資產族也偏好購置房地產以維持其自身財富，進一步作為財富移轉下一代的工具，讓剛性需求居高不下，房價難以平抑。

一般所謂的打炒房，僅能解決淺層的問題，主要手段還是抑制投資客的交易，降低市場的周轉率，不能期待對台灣房價問題能有多大的紓解。中期目標仍是振興國內生產部門，化解資金去路。長期而言，政府正在大量興建社會住宅與租賃市場健全化方案是一條正確的道路，它能緩解對於自有住宅的偏好，是真正解除台灣房地產肥胖基因的良方。若貿然因有多種成因的空屋率就去阻擋，則台灣房市難有正本清源的一天。