04:10 2020/06/27
工商時報
 
林昱均



緊鄰松山機場及民生社區的國泰營區地上權案將於29日開標，壽險業最有機會出線。國產署官員表示，在2023年以前，台北市地上權大案只剩該案，堪稱最後一塊精華地上權，該案面積約0.98公頃、權利金底價為61.16億元。

官員強調，如果要等下一塊北市大面積素地，必須等到2023年台北市南門市場羅斯福路舊址重建完成，國產署才能取回南門市場中繼站用地的華光特二區做設置地上權。換言之，北市未來三年除國泰營區外、已無地上權大案。

國產署表示，國泰營區地上權案除了容積率從200％提高到400％，同時也放寬用途，從原本的特定民生社區專用地轉為商業用區，但只能作為商辦租賃，不能興建住宅銷售，以免淪為豪宅。地上權存續期間為70年，而建蔽率上限為50％，以容積率估算、至少可蓋八層樓。

官員強調，依照民航局法規，機場附近興建計畫高度在60公尺以上才需要審查，如果國泰營區案得標廠商興建15層樓、每層3.5公尺，加上頂樓的基礎設施等，仍低於民航局60公尺規範，投標企業大可放心。

住商不動產企研室經理徐佳馨認為，國泰營區地上權案鄰近機場，其實最需要該案的產業為觀光旅遊業，但現在疫情衝擊下，觀光旅遊業多以「現金為王」的思維苦撐，甚至有大規模裁員情況，短期內不太可能拿出60億元以上現金投標。

若按照現金部位而言，徐佳馨分析，最有可能得標的還是壽險業者，但溢價率應該不會太高，因為國泰營區案對於壽險業而言並非重點標的，反而像是避險性商品，以長期投資、獲取穩健的現金流為主。

此外，央行自今年初調降利率後，金管會對於壽險業的不動產最低投報率降至2.095％。徐佳馨預估，得標的壽險業者壓力降低，可能會改做大房東，轉租給其他代管業者等二房東，以此撙節維護與營運成本。