一對小夫妻婚後買了一棟房子。買房子時繳了契稅，之後每一年都要繳房屋稅及地價稅；3年後他們生了孩子，覺得房子太小要換大一點的房子，於是賣房子時要繳土地增值稅、房屋交易所得稅或房地合一稅；訂定買賣契約要貼印花，課印花稅。
後來，他們又買了一間房子時要繳契稅。當兩人年紀漸長，決定把其中一間房子贈與給小孩，繳了土地增值稅、契稅及贈與稅。最後這對夫妻離開人世，把房子傳給小孩繼承，小孩繳了遺產稅後，全部房子歸小孩所有。
從取得房子、擁有房子及賣出房子等各個階段，這些和房子有關的事，都離不開稅。
不動產的各種稅負有規定課稅的對象及課徵的時機：買屋時要繳契稅，當你持有房地產的那刻起，每年要繳土地的地價稅及建物的房屋稅；當賣出時，土地要繳土地增值稅，房屋要繳財產交易所得稅；進行房地產交易時，簽訂的契約要繳印花稅，交易產生的所得要繳個人所得稅：
如果是用不動產來作資產傳承，贈與房地產給他人時，要課贈與稅以及土地增值稅，而被繼承的房地產則要課遺產稅。如果是營利事業交易的房屋，要再多繳營業稅（見圖表4-4）。






特別提醒，房地產的交易產生的所得，可能會因適用房地新制或舊制之規定，而要繳新制的房地合一稅，或是繳舊制的房屋財產交易所得稅（舊制土地交易所得免稅），我在後面會詳細介紹。

你的房屋稅率是多少？

過去幾年房屋稅制的變動有開徵豪宅稅，以及調高房屋稅稅率、核定單價及地段率等，其中房屋稅稅率會依照不同用途，適用不同稅率。
針對住家用稅率，如果是自住房屋，而且無出租，並限制本人、配偶或直系親屬實際居住使用，加上本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，適用最低房屋稅率1.2％；而供其他人住家用房屋稅率最高為3.6％，這些視各縣市規定而有所差異。
以臺北市為例，若同一人持有3戶以內，而且符合房屋自住使用的規定，稅率1.2％；持有非自住之住家用房屋，在2戶以下者每戶適用2.4％，持有3戶以上者每戶適用3.6％（見圖表4-5）。






房屋稅的計算公式如下：

應納稅額＝房屋課稅現值×稅率

不動產持有稅，繳得比汽車牌照稅還少？

據聞歌手周杰倫所住的臺北市中正區豪宅「元大一品苑」，一戶市價約1.3億，而每年他繳的不動產持有稅是5.4萬。他同時也有許多跑車，當中有一輛4400 CC的汽車燃料費和牌照稅，每年都要繳5.7萬，這樣看下來，他繳跑車的稅比房子還多。
看到這則新聞後，我驚訝的叫一個朋友拿出他的稅單來比較看看，果真發現汽車的持有稅比房子的持有稅還高。
朋友拿出一棟臺北市文山區、市價2100萬、42坪的房子所繳的房屋稅單、地價稅單。計算下來，他每年所繳的房屋稅是3754元，加上地價稅2460元，合計每年不動產持有稅是6214元。接著再除以房子的市價，可以得出實質稅率是0.03％，其計算如下：

不動產持有稅＝3754＋2460＝6214元
實質稅率＝6214÷2100萬＝0.03％

同時，他有一輛2000 CC的汽車，每年要繳汽車牌照稅1.12萬，還有一間在美國堪薩斯城（Kansas City）市價30萬美元（按：約新臺幣900萬）的房子，每年財產稅約付4000美元（按：約新臺幣12萬），得出實質稅率是1.33％，其計算如下：

實質稅率＝4000美元÷30萬美元＝1.33％

從以上3個數據來比較，可以得知他養車比養臺北市房子的稅金還貴；另外，他在美國的房子也比臺北市的持有稅高出很多，實質稅率相差竟然高達44倍！這樣看下來，你覺得美國稅局（Internal Revenue Service，簡稱IRS）厲害還是臺灣國稅局厲害？而這也是為什麼政府近年來，不斷調高公告地價或房屋評定現值的原因之一，因為不動產持有稅的課稅基礎，就是公告地價或評定現值。

想住大房子，請繳豪宅稅

根據2017年11月實價登錄最新資料，皇翔建設位於臺北市臨沂街的豪宅案「皇翔御郡」，拆算車位後，最新2樓每坪成交價為120.9萬，單價較當初開價打了6折。但值得注意的是，該案總價為7988萬，僅差12萬就會到達要課豪宅稅的8000萬總價門檻，加上車位價格偏高，這顯示了買方在購屋時，可能有想避開被課豪宅稅的考量。
豪宅稅是什麼？以往由於高級住宅與一般房屋課稅之評價標準相同，高級住宅較鄰近一般房屋的房價貴很多，其稅負明顯偏低，因此政府為了促進租稅負擔合理化，更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅負能力，同時防堵高所得者透過購置高級住宅，規避遺產及贈與稅，期使課稅更趨公平合理。於是從2011年7月1日起，高級住宅加價課徵房屋稅。
依照國稅局的定義，什麼叫豪宅（高級住宅）？那就是，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經過按戶認定房地總價在8000萬（含車位價）以上者，就認定為高級住宅。
有鑑於此，從2017年7月起，豪宅稅加價方式有以下兩種：

1. 在2001年6月30日以前建築完成的高級住宅：
因適用原房屋標準單價，仍按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率（以下簡稱：路段率）加價核計。
例如原標準單價為5080元，依路段率200％加價方式調整後，該高級住宅的標準單價為每平方公尺1萬5240元（5080元×﹝1+200％﹞）。

2. 在2001年7月1日以後建築完成的高級住宅：
因適用2014年7月起新標準單價，自2017年7月起，改按固定比率120％加價。例如高級住宅適用新標準單價每平方公尺1萬3200元，依固定比率120％加價方式調整後，該高級住宅之標準單價為每平方公尺2萬9040元（1萬3200元×﹝1+120％﹞）。

從上可知，豪宅稅管制至今仍未解套，高端客戶房屋持有稅成本將差到1.2倍之多，讓許多買家在購屋總價上希望盡量壓低在總價8000萬以內，希望減輕持有成本的壓力和差異。


本文摘自任性出版的《節稅的布局（2020年版）》

作者：胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長、台灣創速加速器合夥人暨財務長、圓子夢創辦人，人稱圓夢會計師，擁有國際會計師與臺灣會計師證照，同時為國際認證理財規劃顧問CFP、經濟部中小企業處榮譽會計師，曾任中華民國會計師公會全國聯合會智庫服務委員會委員。