背靠４４０億,房企好稱王
樓市的持續火爆催生地王，也讓各家房地產企業融資熱情高漲。而從各家房地產公司公告來看，融資目的，恐怕還是為了進一步進行土地或項目儲備。
最新數據顯示，今年前7個月，地產類上市公司擬融資總和超過440億元，僅7月份地產類上市公司計劃通過增發募集資金就達257.38億元，而2008年全年，成功增發的15家地產公司總融資額為463.19億元。
今年2月，地產龍頭之一保利地產宣佈擬定向增發募資不超過80億元的計劃，或可看作是2009年房地產上市公司融資熱潮的開始。
保利地產稱，由於土地儲備的增加，公司資產負債率為70.78%，資金比較緊張。對此，保利地產發佈公告，擬向包括公司實際控制人保利集團在內的不超過１０家特定對像發股，募資不超過80億元，發行價不低於15.89元/股。7月31日，保利地產公告稱，扣除發行費用1.85億元後，公司增發融資80億元的目標與實際募資額78.15億元不符。公司擬調整天津保利上河雅頌項目的投資額。將原計劃投入募集資金15億元調整為13.15億元。但其餘地產項目的投資額不變。保利地產此前表示，如所募資金不能滿足項目資金需要，公司將利用自籌資金解決，保利募資擬投入的8個地產項目總投資達212.39億元。
5月20日，東華實業公告稱，公司發行不超過3億元公司債券的申請經證監會發行審核委員會會議審核，獲得有條件通過。隨著土地價格的走低，2009年將是公司買地增加儲備的絕佳機會，公司將借助收購、兼併、合作等資本運作等手段獲得新的房地產發展項目。
6月3日，合生創展宣佈了最新的融資計劃，表示擬按照每股13.3元，配售1.2億股新股，集資15.96億元。
7月，新湖中寶、世榮兆業、海泰發展、招商地產、世茂股份等數十家房地產公司相繼發佈再融資計劃。
7月23日，金地集團非公開發行不超過4億股新股的申請獲得中國證監會核准。根據金地集團此前的公告，本次非公開增發擬募集資金不超過41億元，發行價格不低於9.22元/股。此次增發募資將全部投向公司主營業務，用於上海格林世界四期、西安南湖、西安曲江池、天津格林世界三期、瀋陽長青、武漢金銀湖等６個項目。
2007年7月30日，招商地產發佈公告,稱公司向大股東蛇口工業區非公開發行A股股票，融資23億元，已於7月27日獲得中國證券監督管理委員會發行審核委員會審核通過。與此同時，招商地產公告在蘇州購入兩塊土地，總用地面積達到27.75萬平方米，總價格13.28億元。自此，招商地產躋身為蘇州土地儲備第二大深圳開發商。
老地王昔日風光
2006年和2007年是「土地為王」的黃金時代，各地開發商掀起一輪又一輪的「造王」運動。
2006年，中國各主要城市地王頻出，不少二線城市地價也不甘落後，昆明創造了以個人名義高價購地的歷史，廣州的地價與北京、上海平起平坐，上海土地競價結果公佈甚至曾經因為競爭過於激烈而無限期延後。
２００６年1月26日，金光紙業與香港建設聯合公司摘牌上海虹口區國際客運中心北側地塊，成交價格35.2888億元，樓面地價約1.4萬元/平方米。上海地王的出現為2006年全年土地市場定了高調。
更為稀奇的是，2006年，上海土地市場還一度出現紛爭。這個引起紛爭的地塊是上海花木地塊，出讓面積達37.34公頃，底價為27億元。原定符合要求的共有13家開發商，到場8家，其中，金地集團報價高達59.89億元，高出底價122％，差點成為新地王。不過，花木地塊拍賣結果被無限期延遲公佈，出讓方陸家嘴集團和地方政府部門提供的解釋是因「技術原因」而暫停。2007年9月底，花木地塊才公佈中標結果，中標企業為最初報價名列第四的廣東宏宇集團。
2006年12月20日，香港老牌地產商南豐集團旗下的南港投資有限公司以7.4億元拍得廣州琶洲會展中心南側的PZB1301地塊，折合樓面地價10037元/平方米，該紀錄連北京、上海等地的土地拍賣也不能比擬。
2007年，地王風暴愈刮愈烈。據不完全統計，2007年在全國一二線城市誕生了大大小小20餘個知名地王，甚至造出中國地王之最和內地單價地王。
2007年7月24日，國內最大金額單宗土地——湖南省長沙市新河三角洲地塊被北京北辰實業股份有限公司和北京城市開發集團有限責任公司以92億元聯合拍得。
2007年8月24日，南京蘇寧房地產開發有限公司以44.04億元競得上海南京路步行街商辦寶地——黃浦區163號街坊地塊，折合樓板地價66930元/平方米，成為了內地單價地王。
2007年的囤地明星恆大地產在8月3日摘得重慶地王桂冠，經過近700輪競價，以25.3億元天價分別摘得位於渝中區和九坡區黃金區域的兩幅地塊。2007年末，恆大的土地儲備達到了驚人的4580萬平方米。而在2006年末，這個數字尚不足600萬平方米。也就是說，2007年一年，恆大土地儲備膨脹近7倍。
新地王爭先恐後
7月最後一天，上海土地市場連推五幅地塊，市場人士預測，這些地塊很可能醞釀出上海地區的新地王。
被看好為地王苗子的長風6B、7C地塊是今年來上海地區地理位置最優越，掛牌起始價格最高的一幅住宅土地，起始價高達30.58億元，超過趙巷10號地王的30.48億元。地塊一經推出，就吸引近20家房企領取書面競買申請，華潤、中海、龍湖、仁恆在內的近10家地產巨頭都對其頗感興趣，紛紛摩拳擦掌。
2009年7月，國內土地市場熱鬧非凡，甚至出現地產公司二度擒王的現象。
6月25日和7月26日，保利地產先後以38.1億元和12.2億元拍下重慶鴻恩寺地塊和成都領事館附近約65.5畝土地，兩度成為地區地王。
7月23日，上海土地市場拍出30.48億元的高價，杭州也同時出現20650元/平方米的地區最高單價，創出滬杭「一日兩地王」的高潮。成為7月23日上海地王的金地集團年內已經４次出手買地。
7月的地王熱潮延續自6月，整個6月份，土地市場遍地開花、迭創新高，儼然成為2009年上半年的地王月。
6月11日，上海朗華置業有限公司用近2.2萬元/平方米的樓面地價拿下上海長寧區周家橋街道91街坊地塊，單樓面地價就高出周邊房價2000元，創出當時2009年單價最高。
除了上海，北京地王出現尤為集中，6月最後一周，北京連續高價成交三處地塊。6月25日，北京祈連房地產開發有限公司經過125輪的激烈競價，以17.4億元競得通州九棵樹大街居住項目，高出起始價近10億元。僅相隔一天，這個數字就被超越。成都中澤置業有限公司經過46輪激烈競價以19.6億元拿下北京奧運村鄉地塊，樓面地價達1.3萬元/平方米。6月30日，中化方興又以40.6億元拍得廣渠路15號地，折算樓面地價高達1.62萬元/平方米，一舉成為全國總價地王和北京樓面價地王。
6月，深圳、廈門、廣州也紛紛出現地區地王。
2009年2月至5月，土地拍賣價格一步步走高，顯現出回暖跡象，為6月的井噴行情作鋪墊。2月26日，北京市土地整理儲備中心的交易大廳首次出現火爆場面，經過26輪報價，北京華融基礎設施投資有限責任公司最終以2.12億元拍下西城區德外關廂的一處居住用地。4至5月，二線城市地價開始活躍。溫州出現兩起高溢價土地拍賣。4月7日，經過9家企業14輪競價，溫州城市建設開發有限公司拍得溫州一塊總用地面積18359.87平方米的住宅用地，樓面價達19607元/平方米，成為溫州地王。5月15日，溫州鹿城誠信房地產開發有限公司以4.931億元拍得鹿城區南郊鄉龍方村三產安置地塊，樓面價達15213元/平方米。
「麵粉」能比「麵包」貴多久
盛夏火熱，而比上海的夏天更熱的是房地產市場，一把火從春天燒到夏天，從樓市燒到土地市場。
小陽春變成了大陽春，不漲房價的開發商竟然被罵傻。房地產市場冷清相當長一段時間後，新建商品房供不應求的說法再次席捲而來，整個樓市看上去略帶瘋狂，讓人摸不著頭腦。然而，這並非結束，樓價回暖之後，土地市場隨之火熱。
記得年初之時，金融危機牽連樓市的聲響此起彼伏，從購房退稅到買房入戶，各種政策層面的救市猜想層出不窮，不過，一切還沒來得及塵埃落定，樓市已然絕地反擊。於是，這一波市場行情，既帶著抄底金融危機的豪情，又挾著拯救中國經濟的尚方寶劍，政府如果不打壓，那麼市場就會越發欣欣向榮。房地產投機者，藉著這輪樓市高燒，前期囤房，現在出手的已經賺到，手中還有「貨」的，則一個勁尋思還要提價多少。
半年過去，國際上依然不見金融風暴掉頭的情形，中國的樓市熱卻已蔓延到了土地市場，以「抄底」為借口，抄出了各地的地王。
兩年前的土地儲備競賽至今令人記憶猶新。各大房企出於自身企業發展考量，紛紛以天量土地儲備為榮，不少儲備土地成為拖挎企業的最後一根稻草。然而，曾經備受詬病、人人喊打的地王，今年卻以「王者歸來」的方式再次雄起，不斷刺激著公眾眼球和心理。
《2009年上半年全國十大城市地王排行榜》上，地王們「毫無意外」地分佈在北京、上海、杭州、南京、廣州、大連、溫州、深圳、寧波、佛山等傳統的樓市熱點城市。這彷彿和2007年夏天如出一轍。同樣的樓市火爆，同樣的地王頻出。不同的是，當年是諸多民營開發商大肆下血本拿地以求上市；這次，具有國資背景的企業加入搶地的行列，面對超過100%的拿地高溢價，毫不手軟。麵粉貴過麵包的一幕持續上演。
2007年那一輪土地高潮的續集是，上海的地王最終落得退地收場，新江灣的地王同樣慘淡收場。在廣州，一邊是新地王頻出，一邊是老地王曬著太陽，長滿雜草，形成一個極具中國特色的地王現象。如果歷史總是出奇地相似，那麼，上述的這些畫面是否會在未來的某個時間在某個城市重演？中國的樓市和經濟經得起幾次這般折騰？
脫掉地王外衣,高價苦果難嚥
如果2007年土地市場用春暖花開來形容，那麼2008年，千里冰封成為土地市場的真實寫照。2008年，土地市場流拍替代了溢價，底價成交替代了地王，而曾經的地王在寶座上如坐針氈，「土地儲備」成為一個個「燙手山芋」。
在國際金融危機的影響下，房地產市場日趨低迷，下游銷售不暢阻礙資金回籠，無力追加資金「供養」地王，開發商不得不出招擺脫地王這團濕手麵粉。
退地風潮
2007年8月，上海南京東路163號地塊以66930元/平方米的樓面地價站上內地單價地王的寶座。拍賣結果公佈後，引起市場嘩然。在拍賣價上加上開發成本和30%的毛利率，該項目必須以10萬元/平方米出售才能獲利。即使選擇出租，租金也要達到3美元/平方米/日以上才可能實現8%的投資回報率，該定價超過同地段的寫字樓租金一倍有餘。
2008年8月，蘇寧集團經協商，與黃浦區房地局簽署協議解除土地出讓合同，退掉了總價達44．04億元的上海南京路163號地塊。
此前，2008年6月，上海樓市剛傳出「普陀地王」退地的消息。2007年9月，上海志成企業發展有限公司以超出底價3.14億元的高價拍得普陀長風生態商務區4號東南地塊，一舉成為當時的「普陀地王」。按照規定，志成公司應在2007年年底前交清所有地款。但到2008年6月，志成公司才交了總價款的10%左右，由於地款並未及時交清，最終，該土地被政府收回。
退地現象不僅出現在上海， 2008年3月，福州融信地產以損失7000多萬元保證金的代價，「吐出」福州地王。5月，南寧地王廣西恆楷置業投資有限公司因未支付1億元項目履約保證金，被收回南寧標號GC2007－15地塊的使用權，500萬元保證金予以沒收。
業內人士指出，能夠退地還是件幸福的事，開發商至多就是損失幾千萬元的競買資金和地價首付款的利息
跳樓甩賣
難以退地的開發商只有將項目進行到底，再以低價賤賣，損失更是慘不忍睹。
2008年6月，中海地產在深圳市就打出「4988元/平方米起」的廣告，低價大甩賣。5000元/平方米的房價對深圳而言是2006年前的歷史，此後房價再也沒有如此低過。業內人士為中海地產算了筆賬，以此價格甩賣，中海地產每平方米至少蝕本3253元，收不回建築成本、營銷成本、利息等。
200８年9月，中海地產以樓面地價3247元／平方米的高價拍得該項目地塊，當時被業內稱為龍崗地王。
2008年10月，中海·九龍倉重慶地王項目一期產品公佈開盤價，以4398元/平方米的超低價格殺入市場。該地塊在拍地時曾創下總價75億元、樓面地價3260元/平方米的重慶地王紀錄，該樓盤每平方米至少蝕本1500元。
退求其次
相比於低價甩賣，還未開發項目的開發商則抓緊尋找合作夥伴分擔風險。
萬科、碧桂園、新鴻基紛紛股權轉讓。2008年5月14日，萬科將旗下東莞地王50%的股權低價轉讓給粵宏遠，此後，新鴻基向九龍倉和恆基地產原價轉讓旗下成都地王40%的股權。碧桂園則引進恆基地產。
拚命死扛
不過，在市場低谷時期尋找合作夥伴的成功率並不高。不少有實力的地產商選擇了拖延戰術，以期扛過市場最壞時期。
合富輝煌一份報告顯示，廣州2007年拍出高於當年平均樓面地價的地王共有27塊，但到目前為止，未售或未動工的地王還有24個。其中，2007年9月11日保利地產以21.2億元和20.8億元奪得位於廣州市白雲區金沙洲的兩塊土地，樓面地價分別高達8769元/平方米和8112元/平方米，這兩塊土地也成為金沙洲的地王。今天，這兩塊地王已然風光不在，地上荒草叢生，保利地產正分期交納價款。
拖延戰術也面臨風險。近日，國土資源部國家土地總督察辦公室已經發出一份通知，要求各國土督察局就土地「批而未用」問題展開一次專項快速督察。據瞭解，廣州市國土房管局目前正在對已經構成違約的8塊地塊進行清算，涉及公司有保利、富力、中萊投資、恆大地產等。
【專家視點】
央企奪地王,只因不差錢
央企何以頻繁出巨資攬地？北京大軍經濟觀察研究中心主任仲大軍表示，擁有國企背景的公司加入房地產市場，並表現得「財大氣粗」，是因為有母公司的壟斷利潤撐腰，所以在市場上更有力量。
但易居中國分析師薛建雄告訴記者，央企地王的出現，整體大背景是國家支持房地產開發投資。
「今年上半年，房地產投資總額下降，這是國家不願意看到的。」薛建雄表示。同時，2009年上半年的房地產信貸市場似乎面臨著前所未有的寬鬆政策環境。
薛建雄認為，2009年地王之爭中民營企業的缺席，是因為「民企還沒活過來」。「在上一輪房地產市場發展中，民營企業發展很快，但去年全球金融危機爆發後，民營企業由於土地儲備過大，資金鏈緊張，到現在還處於消化存量的階段，所以拿地並不積極。」
2008年下半年，在不少民營企業降低開工量、部分企業退地的同時，國企仍保持了既定的開工水平，並獲得了資金支持。因此，今年上半年，在國企開發的項目售出、資金基本回籠，因而在資金充足的情況下，由於此前土地儲備不夠，可供開發的存量土地有所縮減，近期央企頻頻積極拿地也就順理成章。
此外，薛建雄還認為，上市融資是一些國企或擁有國企背景的企業獲得資金的重要方式。除了借助銀行授信，通過內部「輸血」，分拆上市或增發，也使不少非主營房地產業務的央企獲得充足資金。