忠孝東路走九遍，之後你會發現，忠孝東路自一段到七段，橫跨中正區、大安區、信義區、南港區，其中，商業氣息最為濃厚的，當屬忠孝東路三段、復興南路口起，至忠孝東路四段的忠孝敦化商圈，同時，也是店面租金最高的路段。諷刺的是，根據《蘋果》實地觀察，忠孝東路三段、忠孝SOGO一帶，至敦化南路，卻是店面空置率最高的街廓。高店面租金，顯然嚇跑不少生意人。
從忠孝東路一段，開始觀察商圈生態，該區塊以喜來登飯店為軸心，直至建國高架橋的忠孝東路二段一帶，店面空置率低，經營以符合區域住戶、上班族、學生族群需求的銀行、連鎖餐館、診所、咖啡廳等為主。街邊店店租，每月每坪落差極大，根據實價揭露資訊，普遍每月每坪在3000~7000元之譜。
而自台北科技大學起的忠孝東路三段，到復興南路口的復興SOGO，商業活動最熱絡的區段，則接近捷運忠孝復興站口，大家房屋企研室主任郎美囡說，「靠著正義國宅住戶的消費力，區段經營業種以滿足在地居民食衣育樂等層面為主，如房仲店頭、通訊行、服飾店、或是餐館、連鎖咖啡廳等。」
忠孝東路三段忠孝SOGO至敦化南路的商圈，為忠孝東路目前街邊店空置率最高的區段，其中，光是忠孝復興路口、到忠孝大安路口，短短250公尺的距離，約50餘間大小店面，空置率就約15%。郎美囡分析，該路段每月每坪租金約在12000~20000元，「消費群眾被周圍2大SOGO百貨接收，是街邊店家思忖是否續租的關鍵，另外，房東對於租金的堅持，也對店面出租產生相當大的殺傷力。」
忠孝敦化延伸到明曜百貨一帶，是忠孝東路四段商業活動最熱絡的區段，目前空置面積最大的店面，過去由韓系服飾品牌租賃，總面積約900坪。香港商匯泓不動產副總吳懿倫指出，該區段過去空置率高，不少店面挪作短期特賣會使用，但近期有逐步去化的跡象，店面空置率反而低於忠孝SOGO商圈，「該路段街邊店月租金單價約15000元左右，若大面積的店面，單價會更具彈性調整的空間。」
而忠孝東路五段、統一時代百貨、微風松高一帶，街邊店多以餐飲業為主，區域平均店租每月每坪在10000元左右，吳懿倫說：「忠孝東路五段在百貨集中的一側，因有捷運、客運轉運站，人潮集中；另外一側，則磁吸區域居民、周圍上班族，以客單價較低的平民餐館為主，空置率低。」
至於在忠孝東路五段以南，持續往松山路、南港一帶的店面，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說：「租金單價自5000元一路下滑，至七段一帶，大概只剩下1000元。以迎合在地居民需求的商家為主，不論租售，釋出的量體都不大。」（詹宜軒／台北報導）