攸關兩岸商機的物業最夯！
大錢瞄準哪些標的？
日期：2009-04-30 作者：鄭育容 出處：財訊月刊 326 期
「攸關兩岸經貿、商旅的物業最有機會吸金。」所有商仲業者異口同聲指出，舉凡旅館、休閒度假村、倉儲物流等，將是吸引國內外資金挹注商用不動產的首要標的。
大陸第一大連鎖旅館—如家酒店董事長孫堅於上月中旬訪台，表示有計畫在台灣拓點，未來兩年展店目標是五十家，延續如家在大陸走「經濟型」、平均每晚房價約人民幣一七○到二五○元的國民路線，若在台灣落腳，則定位每晚新台幣一、二千元的二、三星級旅店。欣元商仲總經理焦文華樂觀預測，今年底、明年初在台灣土地上將開出第一家掛上陸資招牌的旅店，以如家的實力與企圖，「一年將以十家的速度展店」。
前陣子孫堅已是第二度訪台，同行的還有紅杉資本中國基金創始合夥人—沈南鵬、攜程旅行網執行長范敏、易居中國董事長周忻、新浪總裁曹國偉。
這些大陸企業平均來台次數已二至三次，值得玩味的是，挾私募基金身分的沈南鵬，儼然以金主身分領團，他既是如家酒店連鎖的創始人，還是攜程網的前總裁。而如家正是由攜程與北京的首都旅遊集團合資於二○○二年創立，○六年於美國那斯達克掛牌上市，目前全中國已開設六百家酒店、遍及百座城市。
大陸旅遊產業沒有道理把生意往外推，特別是從此次涵蓋旅行社業務、飯店住宿、還有握有豐沛資金的私募基金做後盾，把產業鏈從大陸延伸到台灣，可以說是陸資旅遊業垂直整合，對陸客來台商機「整碗捧去」的戰略。
大陸旅遊業「整串」來台老飯店拉皮最ＨＯＴ
「單店六十到一百間房，四千到六千萬元台幣的建置成本」這是如家酒店所設定的單店規模與預算，地區上，以大台北都會區以及阿里山、日月潭等知名景點優先，其次是台中、台南、高雄、桃園、苗栗等地區。為求搶占先機，也為求謹慎降低風險，將以承租、合資為主，直接購買旅館用的物業為輔。商仲業者指出，其他有意購買商旅物業的陸資開出的條件也大致如此。
產權單一的連鎖旅館是陸資的首選標的，但是選擇並不多。例如，連鎖第一大、現更名為雲朗觀光的中信飯店系統，全台據點逾十二家，已有多家陸資探詢，另外今年將有七家投入營運的福容飯店，則寧可自己經營。
陸資可能採取化整為零的方式進行，商仲業者表示，既然不能一次購足，那麼就單點或區塊收購。在台北市精華區擁有新尚、新驛、丹迪三個平價品牌共計九家店的台北旅店集團，就是不錯的標的。不過，台北旅店系統的建置成本，平均一百間房就得花上台幣五千到八千萬元，仍高於陸資的預算逾三成。
焦文華也指出，陸資不會只做大陸客平價生意，還有意開設五星級酒店，通吃大陸、台灣、外籍旅客的高階旅遊。若以此推論，不僅台灣既有的平價旅店、汽車旅館、商務飯店有可能被陸資接收，大型的五星級飯店也可能有一番整併或廝殺。
在陸客來台足跡所到之處商用不動產皆有明顯生機，在辦公樓方面，則以頂級商辦如信義計畫區內的地標型大樓為主。或者是跟業務、產業群聚相關的商圈，如松山機場周邊的敦北民生商圈就有大陸航空公司來台設點，未來可望成為旅行業匯集之處。
直航讓航空物流園區好「國際」
高力國際董事總經理劉學龍表示，倉儲、物流則是另一個受惠兩岸政策放寬的投資項目，貨運直航雖然尚未完全打開，但是外資、陸資已出現卡位跡象。亞洲糖王郭鶴年集團旗下的嘉里物流，在去年底入主大榮貨運，即著眼在整合兩岸物流版圖。
今年一月立法院三讀通過《國際機場園區發展條例》，開放園區內從事貨物儲存與簡易加工業務即可免關稅，並保障一○％的產品可內銷免稅，讓機場園區及航空城更充滿了利多的想像空間。由政府與民間共同開發的ＢＯＴ案—桃園航空城「遠雄自由貿易港區」，就是直接受惠的指標。近期ＤＨＬ所投資的運務中心啟用，預期貨件處理效能可提升三倍。而該公司與競爭對手ＵＰＳ皆在去年十二月，也在上海浦東設立轉運中心。
隨著亞洲成為國際物流市場的主角，遠雄自貿港董事長葉鈞耀就看好兩岸直航通商後，不止國泰港龍航、盧森堡、澳門、聯邦、馬來西亞航空以及貨運物流業先後進駐，加值園區更吸引外商、台商、科技廠移入，港區貨運業務愈趨忙碌。
衣錦還鄉的台商則是商用不動產的另一個忠實戶，不僅是頂新、旺旺這般享有名號的大台商有出手上百億元的實力，中小企業主也積極買樓、買豪宅。永慶商仲在去年十月就發現商辦的成交坪數落在七十到一八○坪間，中小坪數的辦公室成為不景氣下的主流。永慶發言人黃增福表示，利率往下走、各種投資商品都無法管控風險，更凸顯出商辦的投資價值，因此有愈來愈多中小企業主轉租為買，空間太大還能先切割分租，可說是進可攻、退可守的投資。
不過，「低價、高報酬」是外資投資台灣商辦考慮的關鍵，第一太平戴維斯總經理朱幸兒表示，台灣是很特殊的市場，內資的買盤通常能在不景氣的環境下，為行情提供一個可觀的支撐力道。她指出，前兩年台灣商辦的租金報酬平均約在四‧五％以上，但是隨著市場修正，目前的投報水準落在三到四％之間，對照新加坡、歐美的退休基金多要求最少六％以上的報酬率，台灣商辦的吸金力顯然遜色。
值得注意的是，住宅市場有居住需求支撐，商辦則明顯與經濟景氣連動，就算短期有財團、中外資看多後市砸錢買大樓，但未來若經濟復甦不如預期，沒有新的企業來台投資，那麼大樓的空置率將無法進一步下降，租金也會跟著下滑，進而影響業主的租金收益率。瑞普物業總裁曾東茂表示，台北市辦公室租金於去年第四季開始減少，空置率上升，租賃市場的下跌幅度約在三至五％，對於投資者來說，更會精挑地段、優質的物業，既有租戶將到期的業主則要花費更大的心思或提供更優越的條件來留住租客。