自由時報地產天下
2026年6月20日週六 下午9:26

【文/記者張瀞勻】

▲股權交易視同房地交易制度自110年7月1日開始施行，而房地合一稅制度則僅適用於105年1月1日後取得的房地。(圖/資料照)
財政部近期修正「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，針對「股權交易視同房地交易」相關規定進行調整。財政部中區國稅局表示，此次修正主要包含股權價值認定方式及適用範圍兩大面向，目的在使相關稅負認定更貼近實務情況，並保障納稅義務人權益。
中區國稅局說明，為避免股東透過移轉股權形式，實質轉讓國內房地而規避房地合一稅，依《所得稅法》第4條之4第3項規定，個人或營利事業交易直接或間接持有未上市、未上櫃及非興櫃公司過半數股權，且該公司股權價值50%以上由我國境內房地所構成者，將視同房地交易，須依規定課徵房地合一稅。
修正一：股權價值計算方式更具彈性
中區國稅局指出，過去判斷被投資事業股權價值是否有超過50%來自境內房地時，計算方式係以境內房地價值作為分子，分母則採公司淨值認定，包括經會計師查核簽證財務報告所列淨值或交易日淨值。
不過，考量部分企業資產價值與帳面淨值可能存在落差，本次修正新增規定，若能合理且客觀衡量企業全部財產價值，例如具備會計師按時價查核簽證資料，則分母可改採各項資產的時價總額計算。
國稅局表示，此舉可讓房地價值占比的認定更符合實際資產狀況，也使計算結果更趨合理。
修正二：舊股權及舊制房地可按比例排除適用
國稅局表示，股權交易視同房地交易制度自110年7月1日開始施行，而房地合一稅制度則僅適用於105年1月1日後取得的房地。
因此，本次參酌相關立法意旨，放寬規定，若股東出售的是110年6月30日以前取得的舊股權，其交易所得中，屬於公司持有104年12月31日前取得的舊制房地價值占比部分，可排除適用房地合一稅。
中區國稅局舉例，若甲股東持有A公司70%股權，其中40%為110年6月30日前取得的舊股權，近期出售50%股權。依先進先出法計算，本次交易的舊股權占比為80%。
假設此次股權交易所得為100萬元，而A公司股權價值超過50%來自境內房地，且該公司持有的境內房地中，有50%屬於104年12月31日前取得的舊制房地。
依修正後規定，甲股東交易所得中，有40%可排除適用房地合一稅，計算方式為「舊股權占比80% × 舊制房地占比50%」。換言之，原本100萬元交易所得中，僅60萬元視為房地交易所得，納入房地合一稅計算。
中區國稅局提醒，本次修正新增以資產時價計算股權價值，以及舊股權交易可按舊制房地比例排除適用房地合一稅等規定，皆屬有利於納稅義務人的措施。
國稅局表示，只要案件尚未核課確定，均可適用此次修正後的新規定，納稅義務人辦理申報時可多加留意相關適用條件。