徐筱嵐
2023年12月31日 週日 上午7:00
房市歷經2023年上沖下洗,最後在新青安房貸臨門一腳,催出剛性需求入場。根據591新建案統計,全台總銷金額爆出2.08兆元巨量、年增7%,創有統計以來新高;另以中古屋為調查樣本的信義房價指數,2023年第3季的指數為149.82,季增1.84%、年增3.62%;又今年全年的買賣移轉棟數幾乎確定能站穩30萬棟以上,房市整體邁入「量穩價緩漲」的趨勢。
展望2024金龍年,業界和學者都認為,新青安房貸將延續剛需買氣,選擇性信用管制(限貸令)和《平均地權條例》新制都陷入邊際效應遞減,即便囤房稅2.0預計在2024年7月上路,要到2025年課稅,但想讓建商或多屋族因此「出清、拋售」餘屋,恐怕只會適得其反,演變成大漲很難、大跌不易的「房價僵固期」。
新青安讓剛需等不及入場 支撐房價僵固期
逢甲大學土地管理學系教授陳建元分析,從今年打炒房以來,在量先價行的前提下,價格曾一度微幅反轉,但「新青年安心成家房貸」專案(新青安房貸)上路,專案的四大特色,包括機動利率1.775%、提高貸款金額至1000萬元,且貸款年限拉長至40年、寬限期最高5年,刺激「等待的剛性需求變成等不及進場」。
即便總統大選過後,不論是哪個政黨執政,新青安房貸並不會變動,等同讓剛性需求持續支撐,房價將會出現一段僵固期,至少維持一年的時間,除非地緣政治對抗加深或中國經濟崩盤、爆發金融風暴或區域衝突等,畢竟現在不是在合理的房價所得比前提下,讓民眾在可負擔範圍內購屋,而是政府透過金融工具來解決房市問題,使得房價有所支撐。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元。徐筱嵐攝
打炒房政策邊際效應遞減 建商已調整步伐
至於央行祭出五波的選擇性信用管制,以及《平均地權條例》新制帶來的衝擊,陳建元苦笑道,大型建商的資本雄厚,可以透過發行現行股來募集資金,甚至還有盈餘,而在這波打炒房的過程中,有不少小型建商發生跳票,只能將案件盤給大建商,使得部分建商不用像過去一樣積極購地,演變成大者恆大的局勢,也減弱選擇性信用管制帶來的衝擊。
陳建元指出,政府很期待房市能夠軟著陸,或是走向緩跌的趨勢,只是在所有貸款項目中,房地產貸款的融資金額最高,又近年來缺工缺料,導致營建成本上揚,若我國央行跟著美國採取暴力升息,除了建商難以承受,銀行恐怕也會會受不了,屆時金融市場將會面臨巨大的壓力。
囤房稅難有殺傷力 迴力鏢打到消費者
至於甫三讀通過的《房屋稅條例》修正草案(俗稱囤房稅2.0),對房市帶來的殺傷力?馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,在全球中,實施「多屋稅」的國家只有英國、韓國與台灣等,囤房稅對於抑制囤房與房價幾乎毫無效果,光是看國內多個縣市實施囤房稅多年,成效為何其實外界心知肚明,況且,市場不會因為加重課稅就促使建商或多屋族拋售或降低房價。
何世昌表示,囤房稅的最高稅率從3.6%增至4.8%,假如是一位擁有台北市5間房屋的囤房族,以平均總價2500萬元計算,每戶每年房屋稅、地價稅增加2萬元,5間共增加稅金10萬元,「既然已經擁有2.5億資產,會因為稅金增加10萬元,而考慮拋售房屋?」
既然政府要加稅,何世昌直言,多屋族也不會坐以待斃,最直接的是轉嫁成本,身為房東最簡單的方式就是「漲租金」;對建商而言,往預售市場推,要迴避成屋被課重稅,將會選擇推預售屋案、放棄成屋市場,但預售屋的單價和風險相較成屋都,對民眾更不利,甚至還會推高中古屋的價格。
馨傳不動產智庫執行長何世昌。何世昌提供
2024房市循2023路徑 購屋族持續勒緊褲帶
陳建元認為,2024年國內仍面臨通膨和營建成本上揚的壓力,房市會像今年一樣,新建物朝低總價、小坪數,中古屋價格則因政策緣故持續被推升,價格很難壓低,房價整體呈現僵固期,只是在房價所得比高偏高,讓許多購屋族是「勒緊褲帶繳房貸」,一繳就是20到30年,恐怕排擠到其他消費,對整體經濟並非是好事。
陳建元語重心長地說,購屋有著很多社會意義,一是個人社會成熟度的表徵;二是讓購屋者能使用財務槓桿,享受財務帶來的好處;三是增加財務很好的方式,甚至能保障到晚年。他也期許未來新政府能夠審慎因應房市的全面性問題,不是「短期人人有房住」,而是「長期人人能買得起房屋」。