把都更和TOD容獎提供社宅？ 建商理事長批不妥：整合會更難
2023/12/15 09:34 EBC地產王 記者張琬聆

內政部為推動社宅擬定新目標，除擴大盤點重劃及區段徵收土地，將留設3~5%供中央興辦社宅外，也將都市更新及大眾運輸導向開發（TOD）的容積獎勵及增額容積項目納入提供社宅。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全對此規劃搖頭表示「不妥適」，將增加建商整合難度。

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內政部昨（14）日於行政院院會報告「推動社會住宅成果與提升社宅用地供給精進措施」，擬定2025年至2032年住宅政策新目標，未來將擴大土地盤點及精進各項配套措施，並將要求未來整體開發區辦理區段徵收及市地重劃時，在直轄市應留設5%、其餘縣市應留設3%供社會住宅使用，另於都市更新及大眾運輸導向開發（TOD）的「容積獎勵」及「增額容積」項目亦需優先納入提供社會住宅，以達成興建25萬戶社會住宅為目標。
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雖然內政部次長花敬群強調，過去幾年不管台北、新北、桃園、台中或國家住都中心的都更案，或是民間都更案的分回戶，陸續有非常多都參與了社會住宅，透過容積獎勵捐贈社會住宅的案例非常多，代表社會大眾對社宅有某種程度的理解與接受。
▼花敬群強調社會住宅已非鄰避設施。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

「社會住宅已經不是鄰避設施」，花敬群表示，目前政府將社宅經營管理非常到位，社區規劃非常好，所以有愈來愈多研究或產業界分析表示，社宅周邊的房價反而比較抗跌，「鄰避設施」的觀點已經慢慢淡化。
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都更地主若產生疑慮 勢必更難整合
不過中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全直言，在都市更新及TOD案全面納入提供社會住宅並不妥適，也將增加整合的難度。由於基地規模大小不一、區位不同、房價差距很大，若齊頭式甚至強制要求提供社宅，是否符合經濟規模、管理費的負擔以及使用端管理等課題，都沒有先做充分討論，只是在求量的增加。
楊玉全表示，目前各項容積獎勵都有對應公益的要求，且須分配給住戶，建商只能以投入成本折價分回，地主若因納入社宅產生抗拒或疑慮，都更勢必更難整合。
▼楊玉全擔心將增加都更整合難度。（圖／EBC地產王張琬聆攝

TOD強制供社宅 財務試算未必能過 至於TOD的增額容積，是為了大眾交通系統高密度發展，楊玉全補充，都要開發者花費鉅資購買才能取得，也非免費，如強制提供做為社宅，除了意願外，財務試算也不一定過得了。
楊玉全強調，公會支持社宅的政策，但是如此重大改變，建議要與業界溝通，大家共謀公私協力之道，而非只能接受，這對都更推動、TOD政策並不能加分。
（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）