聚焦真相/「地上權宅」購屋學 買房不買地划算嗎?
2023/11/13 06:00 東森新聞
想買房談何容易,但市面上出現一種「地上權住宅」的產品,房價大約是周邊行情的6到7折,但只有使用權、沒有土地所有權,隱藏的問題不少,帶您一塊兒揭密。
位在高雄巷弄,屋齡40年透天厝,底價只要30萬,房價房屋加疊效果,另一間在嘉義,一層樓平房只賣25萬,來到首善之區,台北車站商圈,688萬含裝潢就能入住,高房價時代竟然有如此驚人的便宜物件,真得能買嗎?睜大眼睛注意看,其實這些是「地上權住宅」。
酒店公寓董事長陳品峰:「格局就像一般的居家,提供提供服務的出租公寓。」他是陳品峰,長期經營物業管理,看上這棟位在台北車站附近,交通便利生活機能完善的,地上權住宅重新裝修後,作為酒店式公寓出租,使用權期限50年,至今還有31年,但他一點都不擔心被時間追著跑,反而投報率讓他更願意加碼投資。
酒店公寓董事長陳品峰:「房東換了2個、3個、4個,還是由我們來做一個服務,投資者是買了這個使用權,投入的資金相對是比較少,反算它的投報是1倍。」地上權住宅投資獲利高,來自於取得成本相對低,一般來說,地上權住宅房價是周邊行情的6到7折,但只有房屋使用權,沒有建物所有權,期限50到70年不等,由於房子和土地都不是自己所有,對於自住客來說可能衍伸出隱藏危機和成本。
政治大學地政系教授賴宗裕:「地上權住宅貸款的成數不高,所以相對而言,你的自備款要高,取得的是所謂的使用權住宅的話,也許貸款成數更低,通常可能3到5成,貸款的時候還需要建商協助。」貸款成數低年限短,房貸利率高出一般房貸的0.5%,自備款如果準備不充裕,購買就有難度。
土地年年增值,但房屋卻年年貶值,部分地上權住宅在實價登錄網不會有交易資料,成交行情不透明,想要轉賣無從參考。
土地律師李永然:「房地產價格在漲的時候,它也會漲,但是它漲的會比較有限,房地產如果不好的時候,抗跌性就會比較差一點。」
政治大學地政系教授賴宗裕:「越老越不好轉手,你又不能主張都更,一定期限截止之後,你要還屋走人,一無所有。」高房價時代下誕生的產物,有利也有弊,要破除有土斯有財的舊有觀念,仍是地上權住宅的最大挑戰,加上政府配套還不完善,想要透過地上權住宅落實居住正義,恐怕還有段漫漫長路。
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