陳國樑／疫情後住宅市場的走向



陳國樑／景文科技大學財務金融系副教授
2021年7月30日 週五 上午6:38·4 分鐘 (閱讀時間)


國內疫情警戒終於降到二級，很多人關心接近結凍的房市會發生什麼事。其實到案場看看，還沒到降級日，有些案場就已經來了很多車，有些買家想要衝一下所謂報復性買盤的行情，短線看起來會出現一波波動。
回頭看一下基本的房市架構。對民眾來說，如果他們的選擇只是買得起或買不起，而不是衡量租金與利息支出來選擇要買還是要租，就會形成很強的剛性結構。這個剛性結構太強，除了被投機客過度炒作的某些區域，中短期來說住宅房價還是很難下跌。
長期來說，除非租屋市場可以優化到脫離所得愈高需求愈低的劣等財格局，成為民眾願意最為長期居住的選擇，否則在少子化下的出生人口成為購屋主力前，剛性結構很難動搖。
其次影響中短期支撐房市的，就是央行堅持很久的實質負利率政策。實質負利率是古典學派經濟學大師費雪所提出，是用名目利率減通貨膨脹率換算出來的。費雪認為這個看不見的實質利率才是影響民眾財務決策的關鍵。
實質負利率其實是非常畸形的經濟情況，費雪要是知道實質負利率可以長期存在，會嚇到從墓地爬出來。古典學派認為利率是資本的邊際生產力，實質負利率代表貨幣這種資本跟空氣汙染一樣是負產出，當然會矇掉。可是我們央行都說很多國家都實質負利率，這種邏輯就像三高患者住在專業醫院，看到身邊患者指數很高，就宣稱自己指數比人低，以此拒絕治療。
實質負利率代表存款的人愈存愈窮，借錢的人會愈借愈富，財富就不斷的從貨幣存款者手中搬運到貸款買實質資產的人手上。沒有人願意成為被搬運的人，所以財團貸款來養地，中實戶貸款來囤房，小有資產了也想辦法弄個第二屋第三屋，小康家庭咬著牙也要貸款弄個自用住宅。實在跨越不過門檻的，只好冒些風險存存股、買買ＥＴＦ。對買房跟金融投資都不行的存款族，在存款收益極度微薄化後，不但不會增加消費，反而更抑制消費，增加存款量來因應未來生活所需。
原本實質負利率的目的是要刺激與消費投資，結果適得其反，助長了金融商品與房地產市場的泡沫化，民眾的消費意願更低。我們跟歐美國家不一樣，他們民眾是先消費後儲蓄，我們是先儲蓄後消費，同樣的政策會有不一樣的結果。
這裡我不想批評央行，反正工具在他們手上，我也不敢建議民眾跟央行逆著做。至於長期經濟，如果我們跟對岸一樣被逼到要去槓桿化，加上少子化下的出生青年正式成為房市首購的消費主力，台灣房市會面臨如何嚴苛的挑戰。反正現在與可見的未來沒人願意當戳破泡沫的壞蛋，因為那樣連總統的烏紗帽都保不住，而我們投資理財也只能順著這樣下去。
如果想要進場的，今年第四季是一個可以觀察的時點，屆時實價登錄二點○的資料會比較豐富，過度炒作區域的資料會暴露出來，遞延的推案也會在那時爆量。而且美國聯準會在明年下半年量化寬鬆是否會退場、如何退場也會比較明朗化，可以做個參考。