政策送暖＆股利增溫的營建股開始吃大力丸？
2016-04-01 16:26 【撰文／陳怡婷】 萬寶週刊
3月24日，央行調降重貼現率半碼至1.5％，累計本輪降息幅度達1.5碼，預估對各銀行2016年的淨利差影響為5～6bps，對2016年稅後獲利影響程度約3～4％，對金融及營建最受惠，炒熱營建、高股息股央行降息題材；加上營建股去年獲利不差，但近來股價跌深，在股利政策實施後皆強勢反彈，營建股指數上周大漲6.8％，類股指數創下近半年來新高紀錄，短線是否還有上漲空間，後續則要看個股各自表現。央行降息半碼，對營建方面，可略降低房貸利率和土建融利率，利率維持相對低檔，且針對性審慎措施的調整在雙北市、第3戶以上等購屋貸款限制的放鬆，減少不動產交易成本、然路段率、標準單價調升以及囤房稅等，帶來較高的持有成本，對於買氣僅達略微提升作用，看好建案完工進入交屋期、預期營收表現佳的建商，如國建(2501)。
放寬不動產管制措施及降息 誰受惠？
自2010年6月起，央行採行不動產針對性審慎措施，同時金融機構亦強化不動產授信風險自主管理，且政府健全相關營建稅制，投機需求減少，故繼2015年8月調整針對性審慎措施(調整特定地區範圍，刪除新北市鶯歌、八里，桃園4區全刪；提高貸款成數上限，自然人第3戶、公司法人購宅，購買高價住宅，最高貸款成數由5成調至6成)，本次在針對性審慎措施方面調整「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」。
因金融機構新承做高價住宅貸款集中度仍高，除購置高價住宅貸款規範維 持不變外，其餘各項貸款規範，包含特定地區購屋貸款、第3戶以上和公司法人購屋貸款，以及土地抵押貸款等規範，均予以刪除。除豪宅產品之外，推估雙北市、多屋族、法人戶和購置土地，將是本次放寬的受惠族群。
而央行自2015年9月啟動降息後，利率連3降，每次各降息半碼，累積到目前為止也僅降息1碼半(0.375％)，而房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿，約為6至7成左右，換算一個月每百萬省下的利息大概是對中一張統一發票普獎的金額，對於消費者而言誘因不大，以目前的市況而言，無論是想進場或不想進場的消費者，「利率」都不是消費者優先考量的因素，合理的房價才是消費者決定是否進場的關鍵。
對於信用管制鬆綁，永慶房產集團業管部協理林泰隆林泰隆表示房市呈現價跌量縮，目前已全面是自住型買方市場，無人為投機炒作的可能性，因此央行才會全面解除管制，以支持、鼓勵自住型買方進場，希望在房價下跌後，成交量有機會回升，來穩定房市、鼓勵內需市場。
以5大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)所辦理的房屋貸款約占4成市占率來看，5大銀行新增房貸金額具有市場參考指標，2016年2月，5大銀行新承做購屋貸款金額 216.96億元，購屋貸款利率1.835％。換句話說，目前整體利率處於近年的相對低檔，央行降息對房貸利率和土建融利率可略減少，2016年1～2月，每月平均新增房貸金額292.64億元，與2015年同期的每月平均新增房貸金額280億元，2016年全年平均月新增房貸金額371.97億元，近期內申請銀行房貸的消費者，仍以預購住宅交屋為主，不動產交易市況觀望為多。買賣移轉棟數減少，成交價未再大幅走揚，投資客退場、市場轉自住買盤，消費較為謹慎，然央行降息半碼，利率維持相對低檔 ，且在雙北市、第3戶以上等購屋貸款限制的放鬆，於置產方在不動產交易成本、自有資金壓力較小，然路段率、標準單價調升，以及台北市非供自住的住宅，3戶以上仍須課以3.6％的囤房稅等，持有成本仍是較高的，因此預期對於買氣僅達略微提升的作用。
打掛才送暖 量增價難漲
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨更直指，本波多頭由蛋黃區漲起，在起漲過程中又有不少豪宅興建，拉抬了區域住宅成交行情，不過在政策影響下，資金外溢出逃，蛋黃區高價屋再無支撐，也讓過去的燙金區域成為領跌區。
徐佳馨表示，市中心區在過往由於興建不少豪宅，加上又有新案交屋，平均價格自會一飛衝天，不過在後續包括選擇性信用管制、奢侈稅與提高持有稅等政策下，對精華區大為不利，高價新屋難成交，反而是持有成本與房價雙低的老宅受到青睞，也讓區域行情加速下探。反觀後漲區似乎價格穩定，不過徐佳馨也提醒，先漲先跌先趕底未必是壞事，後漲區目前要留意賣壓較大的區域，可能成為下一個未爆彈。
徐佳馨指出，過去選擇性信用管制雖然打擊投資客，卻也影響換屋族的購買能力，政策鬆綁後有助於換屋族入場，成交量應能逐漸走穩，惟因降息與鬆綁將增強賣方信心，不利議價，是目前市場的一大隱憂。至於外界認為央行政策鬆綁是否會讓房市炒風起死回生，以目前全球經濟狀況多變，台灣後市發展不明，加上不動產持有與移轉成本逐年提高的狀況下，即使目前降息與政策鬆綁雙管齊下，很難讓奄奄一息的房市快速起死回生，要等房市恢復榮景，需要相當時間。
信義房屋對此表示，央行此次一口氣將所有管制區域解除，大出市場意料之外，信義房屋指出，對於市場來說第一個就是信心回升，其次則是受到信用管制影響的換屋族群，有機會趁房價回檔與貸款成數較高的狀況下，完成換屋的需求，另外，央行還刪除土地融資的貸款成數等規範，對於開發商來說也是一項利多。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年房市交易量已經寫下2002年以來的新低量，現在不僅是房市不景氣而已，低交易量已經讓房市產生流通性風險問題，而目前投資客早已經退場，房市的價量也步入修正階段，選擇性的信用款制措施已經沒有再強力管控的必要。
至於對房市的影響方面，曾敬德指出，在選擇性管制措施退場、奢侈稅落日與房地合一上路之後，對於房市可以說是逐漸看到一絲的曙光，也可以解讀房市已經擺脫了打房年代，市場可能會解讀為央行對房市釋出善意，加上後續沒有重量級的房市稅改政策，民眾對於房市信心可能由現在的保守轉為中性，不過在房市仍是下行的修正過程中，預料即使開放選擇性信用款制措施也不會讓房價飆風再起，短期內投資客可能還是不會回到市場上。
另外，由於選擇性管制措施大多是針對第2套的房貸，因此全區解禁之後，購屋人要換屋時就不必先賣後買，如此一來可刺激換屋的需求，一買一賣的狀況下也有利房市的流通性增加，擺脫目前低流通性的窘境。
興富發大方發股利6元
到底政策利多是否有效？短時間還看不出來。雖然不少營建股去年表現不錯，但去年入帳的個案多半為3、4年前舊案，並未受到2014年下半年開始的房市低潮影響；還有，去年營建股慘跌，但近來不少公司召開董事會宣布股利政策，像是興富發董事會通過去年財報並決議股利分派，每股配發6元現金股利，配發率85％，殖利率達8％以上，在高殖利率及政策鬆綁雙利多下，股價開盤即攻上漲停。
興富發去年營收346.38億元，年減7.67％；稅後純益81.21億元、年減近2成，每股純益7.06元，將配發6元現金，現金殖利率14.9％，再度蟬聯營收王寶座，去年毛利率36.97％，與前年相當，營業利益98.15億元、年減12.9％，稅後純益81.21億元，每股純益7.06元。