居住正義 五法下猛藥
奢侈稅後，已陸續有摩根大通、里昂、瑞信、花旗環球和滙豐證券等5大外資券商，看淡台灣房市景氣，而就在本週「居住正義五法」闖關的同時，巴黎證券也丟出震撼彈，大膽預估未來半年至1年間，大台北地區房價將下跌5～10％、新北市則有10～20％的跌幅，內外夾攻的利空消息，令投資人和自住族信心面不足，造成11月買賣移轉棟數只有3428（棟），創下近9年來新低紀錄，甚至比2008年金融海嘯低迷的11月3732棟更低。長達8年的房市多頭宣告瓦解，無疑對未來的房市交投蒙上一層灰。
居住正義五法瘦身險險過
根據中信房屋上一季市調結果，民眾認為真正可以打落房價與交易量的殺手鐧，是實價登錄並採實價課稅。
所以馬總統為貼近民意而心心念念的「居住正義」五法，在朝野立委徹夜協商、外部抗議聲浪不斷下(如下文案外案)，13日終於「喬」攏，順利三讀闖關(詳細如下表)。其中影響層面最廣的地政三法：平均地權條例、不動產經紀業管理條例、地政士法，明文規定日後民眾不論是自行交易、透過仲介或代書經手，都須登錄實際交易價格，減少人為烘抬價格空間、以絕「三黃一劉」型之專業炒手；至於敏感議題－實價課稅，馬則承諾等相關稅法配套修法完成後才會採行。
雖然實價課稅並無確切時程表，但比照其他先進國家施行實價課稅行之有年的作法，實價登錄必將做為實價課稅之基礎，於此前提下，按理說人民持有房產的成本也會逐漸增加。中信房屋市場研究中心就分析，實價登錄對近2年因市場游資過剩、利率偏低而轉進房市的理財性置產需求，的確會有所影響，不過以市場供需角度來看，明年隨著實價登錄上線後，部分地區房價將有顯著鬆動，但交易量還是「回不去」。
政大地政系教授林左裕認為，實價登錄終究會成為實價課稅之稅基，對民眾多少會有衝擊，不過仍可於稅率上做調整，如自用住宅的稅率可以調至和現今繳額差不多，即可降低其衝擊力；而就所謂百坪以上和高總價的豪宅，可採級距的方式來課稅，盡量減少豪奢浪費的行為，達到享受者就要相對付出其較高的持有成本與價格。
居住正義 五法下猛藥
‧萬寶週刊 2011/12/16
奢侈稅後，已陸續有摩根大通、里昂、瑞信、花旗環球和滙豐證券等5大外資券商，看淡台灣房市景氣，而就在本週.....

【撰文／游筱燕】
奢侈稅後，已陸續有摩根大通、里昂、瑞信、花旗環球和滙豐證券等5大外資券商，看淡台灣房市景氣，而就在本週「居住正義五法」闖關的同時，巴黎證券也丟出震撼彈，大膽預估未來半年至1年間，大台北地區房價將下跌5～10％、新北市則有10～20％的跌幅，內外夾攻的利空消息，令投資人和自住族信心面不足，造成11月買賣移轉棟數只有3428（棟），創下近9年來新低紀錄，甚至比2008年金融海嘯低迷的11月3732棟更低。長達8年的房市多頭宣告瓦解，無疑對未來的房市交投蒙上一層灰。
居住正義五法瘦身險險過
根據中信房屋上一季市調結果，民眾認為真正可以打落房價與交易量的殺手鐧，是實價登錄並採實價課稅。
所以馬總統為貼近民意而心心念念的「居住正義」五法，在朝野立委徹夜協商、外部抗議聲浪不斷下(如下文案外案)，13日終於「喬」攏，順利三讀闖關(詳細如下表)。其中影響層面最廣的地政三法：平均地權條例、不動產經紀業管理條例、地政士法，明文規定日後民眾不論是自行交易、透過仲介或代書經手，都須登錄實際交易價格，減少人為烘抬價格空間、以絕「三黃一劉」型之專業炒手；至於敏感議題－實價課稅，馬則承諾等相關稅法配套修法完成後才會採行。
雖然實價課稅並無確切時程表，但比照其他先進國家施行實價課稅行之有年的作法，實價登錄必將做為實價課稅之基礎，於此前提下，按理說人民持有房產的成本也會逐漸增加。中信房屋市場研究中心就分析，實價登錄對近2年因市場游資過剩、利率偏低而轉進房市的理財性置產需求，的確會有所影響，不過以市場供需角度來看，明年隨著實價登錄上線後，部分地區房價將有顯著鬆動，但交易量還是「回不去」。
政大地政系教授林左裕認為，實價登錄終究會成為實價課稅之稅基，對民眾多少會有衝擊，不過仍可於稅率上做調整，如自用住宅的稅率可以調至和現今繳額差不多，即可降低其衝擊力；而就所謂百坪以上和高總價的豪宅，可採級距的方式來課稅，盡量減少豪奢浪費的行為，達到享受者就要相對付出其較高的持有成本與價格。

房市交易中「眉眉角角」的變革
其實除核心焦點實價登錄外，在仲介業的不動產經紀業管理條例中，對於互為雙方代理的交易情形也有新的規定。由於交易過程中，經紀人常常兼具買賣雙方代理人，為避免立場上之利益衝突而有失公平，未來必須取得買賣或租賃當事人的同意書之後，才得以同時接受雙方的委託，而且必須以公平原則告知雙方重要交易資訊。
估價師公會全聯會理事長陳諶亦指出，登錄三法有許多爭議之處，例如目前法令強制要求地政士(俗稱代書)、不動產經紀業須擔負起申報義務及申報不實的責任，可是卻沒考量實際上他們未必全程參與每個交易案件，更別談知悉及掌握一切交易過程、資料。況且，實價登錄三法申報機制也前後順序顛倒，仲介經紀業與代書在無規範需有當事人授權情況之下，要扛起優先申報的風險，如此權利義務不對等的情形下，反倒更容易引起不動產交易糾紛。
林左裕提出，實價登錄可提高交易透明度與提高買賣雙方公平性，出發點是對的。但就居住正義來講，這只是一小步，因為未來市場可能出現「假實價登錄」，試想未照實價登錄罰款僅15萬，對於投資客簡直九牛一毛，建議上限應拿掉，直至補足應繳稅款甚至是更高的罰款才能真正落實。
賴正鎰：「居住正義」恐成「居住懲罰」
鄉林集團董事長賴正鎰表示，政府希望藉由不動產實價課稅來縮短貧富差距，可是兩黨都不說清楚、大部份人更加霧煞煞？原本民眾單純認為政府立意是要讓買豪宅逃稅的人多繳一點稅，殊不知若實價登錄政策一上路，原本的房屋稅、地價稅、土地增值稅都可能大幅調漲。他也比喻以公告現值課徵土地增值稅和不動產實價課稅制度，就像是公制和英制的差別，無關好壞，若政府覺得現制課稅額度偏低，可以階段調高公告現值，而非硬上路造成全民不安。
賴正鎰更不諱言指出，以台灣自有住宅比率高達8成7，自有家戶數也多達800萬戶，這些已有房產的民眾如果要換屋、買賣房子，將採計實價課稅，預計繳稅的額度至少增加3到4成，政府一次性調高稅收的作法，是變相在懲罰在台灣購屋置產的民眾。
日勝生董事長林榮顯則表達會支持政府政策，也一定盡力配合，但在施行面也應有相關配合措施方能達到其效果，但目前未見配套，更不知其能達到何種效果，足見連林榮顯也同樣在霧裡看花。
香港經驗：實價登錄並無法抑制高房價
林左裕補充，居住正義五法中，「住宅法」的10％社會住宅，嚴格來講只是項福利政策，並不是整體的住宅政策，因為完善的住宅政策必須得包含10％的弱勢住宅、一般的自有住宅外，還需相當大比例的出租住宅，像是歐洲的強國德國、法國、瑞士等，政府皆主導超過4成的出租住宅，瑞士更高達6成，反觀歐豬5國其自有住宅持有率皆超過7成。由此可知，高住宅自有率並不代表是經濟實力，反之是讓民眾利用槓桿操作而高度舉債，產生高風險性的行為，極可能造成經濟不穩定。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，香港實施實價登錄多年，港人只要到田土廳申請帳戶，就可以付費查詢想了解的不動產資料，不過，香港並沒有因實施實價登錄後，達到平抑房價效果，反而近幾年香港供給稀少，內地人赴港置產者多，房價飆漲到不行。
對於實價登錄和國際趨勢接軌，房仲業者樂見其成。從香港來台的中原地產台灣區總經理余志文就十分贊成政府的「第一步」，也相信同歐美般，此舉可方便銀行在房貸上的審核，進一步縮短作業時程。不過在香港實價登錄後，民眾可直接查詢到各大樓各樓層以至每戶的成交價格、歷史成交價格等；可台灣的區段化登錄方式會使資訊公開不夠具體透明，如欲了解一戶和平東路三段上的中古屋，民眾只看得到三段上1～100號成交均價，其中混合了預售屋、新成屋、中古屋；又每棟、每一物件5樓和7樓，視野不同價格怎麼會相同？更別提面公園、面馬路的賣價更是相去甚遠。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出，政策愈模糊，投資人便愈加觀望，現在就處在此矛盾點，乃至買賣移轉棟數從1月至今腰斬，若政策一明，相信房市情況會好轉。台灣房屋總經理彭培業說，政府對「居住正義五法」，將來必定會用子法來解決母法的草率，如奢侈稅的除外條款，因為台灣的自有住宅率高，呼籲民眾別擔心，因為課重稅「沒人受得了」！
邱太煊補充，實價登錄只要不涉及實價課稅，對2012年房市影響程度不大，反而是奢侈稅、歐洲債信危機、市場信心不足對房價衝擊較大。不過，在台灣央行低率的貨幣寬鬆政策保護下，房價可望軟著陸，並不會出現大崩盤的狀況，預計明年房價修正空間至多10～15％。